Жилье экономкласса сдает позиции

Аналитики отмечают, что из-за увеличения спроса в начале года доля квартир экономкласса на рынке жилья значительно снизилась. Их место постепенно занимают квартиры повышенной комфортности. Подробнее о тенденциях на тюменском рынке жилой недвижимости рассказала аналитик ЗАО «Ассоциация «АЛКО» Галина Мешалкина.

Тюменский рынок жилья продолжает развиваться в сторону стабилизации с некоторой корректировкой ценовых показателей. «При этом по итогам февраля отмечена тенденция изменения структуры предложения. Как на первичном, так и на вторичном рынке снижается доля квартир экономкласса с последующим увеличением доли квартир повышенной комфортности.

Это логично, так как с начала года спрос на рынке жилой недвижимости ориентирован на одно- и двухкомнатные квартиры, предлагающиеся по относительно минимальным ценам», – пояснила аналитик. Действительно, по информации компании «Этажи», в феврале наибольшим спросом традиционно пользовались новостройки экономкласса. «Их доля в общем объеме продаж составила 75,2 процента, жилье комфорт-класса предпочли 23,6 процентов покупателей, квартиры в новостройках бизнес-класса составили всего 1,2 процента в общем объеме продаж на первичном рынке Тюмени», – отметил аналитик компании Константин Бредников.

На первичном рынке индекс стоимости по итогам февраля 2014 года остался на прежнем уровне относительно января и составил 55 тысяч 837 рублей за квадратный метр. В зависимости от количества комнат лидерами по уровню цен стали четырех- и многокомнатные квартиры. Более 90 процентов предлагаемых в данном сегменте квартир размещено в домах бизнес-класса.

По данным «АЛКО», более высокая стоимость на новостройки соответствует центру города и району КПД. В Заречном районе средняя стоимость квадратного метра составила 65 606 рублей за квадрат. Открывшиеся продажи в конце прошлого года на строящихся объектах в районе Дома Обороны, несмотря на его высокую привлекательность, находятся на уровне чуть ниже среднегородского показателя – квадратный метр там стоит 51 511 рублей. «Цена предложения в районах комплексного освоения территорий, районах массового строительства, находится в диапазоне 50-55 тысяч рублей за квадратный метр», – добавила Мешалкина.

На рынке новостроек большая доля объектов – 73,74 процента – соответствует классу жилья комфорт. «Это понятно, потому что класс комфорт – наиболее предпочтительный для потребителей сегмент, поскольку предусматривает стоянки для автомобилей, детские и спортивные площадки, – отметила аналитик. – Учитывая небольшую разницу в цене квадратного метра относительно класса эконом, покупатель теперь скорее предпочтет квартиру в новостройке комфорт-класса».

Для вторичного рынка жилой недвижимости второй месяц года завершился с незначительной положительной динамикой. В феврале индекс стоимости был равен 63 тысячи 601 рублей за квадратный метр. «По итогам месяца намечена тенденция увеличения объема предложения на вторичном рынке жилья – с начала года прирост составил 8 процентов», – заявила Мешалкина.

Самые дорогие квадратные метры предлагают в центре города и в районе Дома Обороны, за ними следуют Заречный район, Четвертый, Пятый, Шестой и Южный микрорайоны. Порядка 19 процентов бюджетного жилья, реализуемого по цене ниже среднерыночной, находится в Восточном районе. «Это закономерно, поскольку он стоит на втором месте после Центрального по объему предложения на вторичном рынке, но в то же время не является дорогостоящим», – отметила аналитик.

Активное жилищное строительство последних лет оказывает значительное влияние на вторичный рынок. Как показал анализ, около 25 процентов квартир, предлагающихся на рынке, представлены в черновой отделке в домах сроком службы до трех лет.

Средняя цена однокомнатных квартир в феврале составила 2080, 2450 и 3440 тысяч рублей для объектов старого фонда, типового жилья и квартир повышенной комфортности соответственно. Средняя цена двухкомнатных квартир старого фонда равна два миллиона 620 тысяч рублей, для типового жилья – три миллиона 410 тысячи рублей и пять миллионов 480 тысяч рублей – в сегменте квартир повышенной комфортности. Что касается трехкомнатных квартир, то наименьшей средней ценой в этом сегменте обладают объекты старого фонда – три миллиона 200 тысячи рублей, жилье типовых серий – четыре миллиона 260 тысяч рублей. «Как и прежде, наиболее высоким ценовым показателем характеризуются квартиры повышенной комфортности – семь миллионов 630 тысяч рублей», – сказала специалист. Средняя стоимость четырехкомнатных квартир в старых домах составила три миллиона 610 тысяч рублей, в типовых сериях – четыре миллиона 980 тысяч рублей, в домах повышенной комфортности – 12 миллионов 590 тысяч рублей. При средней площади 19,4 квадратных метра средняя стоимость пансионатов и малосемеек по итогам февраля составила один миллион 340 тысяч рублей.

По словам Мешалкиной, несмотря на то, что в условиях нестабильного курса рубля рынок недвижимости считается наиболее выгодным для сохранения средств, на него выходят «инвестиционные квартиры». В компании «Этажи» также отметили увеличение доли таких квартир. «Большинство квартир приобреталось непосредственно для проживания – 76,33 процента, для перепродажи было приобретено 19,18 процента. Наибольшим спросом у данной категории покупателей пользовались районы Московский тракт, Тюменские микрорайоны, Дом Обороны.

Доля покупателей приобретающих жилье для последующей сдачи в аренду составила 4,49 процента, – пояснил Константин Бредников. – Наблюдается динамика роста доли квартир в новостройках, приобретаемых для последующей перепродажи. Для сравнения: в сентябре 2013 года их доля составляла около 10 процентов».

Между тем некоторые риелторы отмечают, что о так называемых «инвестиционных квартирах» все-таки говорить не приходится. «Хотя бы потому, что сегодня приобретение любой недвижимости – это уже самая надежная инвестиция, – прокомментировал генеральный директор агентства недвижимости «Адвекс-Недвижимость» Андрей Слотин. – Особенно эта надежность актуальна, учитывая стремительно развивающиеся события, поэтому, возможно, что люди подсознательно держат в голове мотив, если не приумножения, то как минимум сохранения капитала. В основном цели приобретения недвижимости остаются прежними: квартиры, как правило, приобретаются для дальнейшего проживания».

В заключение Галина Мешалкина добавила, что экономическая ситуация в стране слишком неустойчива, поэтому изменение тенденций на рынке недвижимости сейчас напрямую зависит от изменений в экономике. «Если в конце прошлого года говорилось в основном о наступающем кризисе и прекращении роста цен на жилье, то в январе в качестве значимого фактора для формирования стоимости квадратного метра неожиданно для многих вмешалось резкое падение рубля, поскольку сильная девальвация, напротив, должна подтолкнуть продавцов на повышение цены объектов», – подытожила она.