Загородные поселки сотрут границы Тюмени?

Жить за городом в собственном доме и не страдать от соседей сверху из-за плохой шумолизоляции – мечта многих тюменцев. Однако до недавнего времени отважиться на строительство собственного дома мог далеко не каждый. Что изменилось в Тюмени в сфере загородного строительства за 2013 год, и стало ли оно более доступным для горожан, выяснил проект «Дом» на сайте 72.ru.

Загородная недвижимость в Тюмени постепенно расширяет свой ассортимент и предложение как на первичном, так и на вторичном рынках.

В настоящее время в нашем регионе существует порядка 50 коттеджных поселков со средней площадью участка под застройку 15 соток. Стоимость готового индивидуального жилого дома в зависимости от района составляет от 45 до 50 тысяч рублей за квадратный метр в черте Тюмени, от 38 до 40 тысяч рублей – в Тюменском районе.

По данным независимого аналитика рынка загородной недвижимости Александры Ряпосовой, наиболее популярными и дорогими по стоимости земли направлениями являются Московский тракт (от 100 до 150 тысяч рублей за сотку), Ирбитский тракт (от 80 до 85 тысяч рублей за сотку) и Старый Тобольский тракт (от 45 до 47 тысяч рублей за сотку).

На вторичном рынке в Тюмени, по оценке агентства недвижимости «Адвекс», на сегодняшний момент есть 4,5 тысячи предложений. Цена начинается от 1-2 миллионов рублей за дом. Основная часть «загородки» представлена недвижимостью от 5 до 7 миллионов рублей, достаточное предложение существует в сегменте от 3-4 до 7-10 миллионов рублей. Что характерно, дома от 15 миллионов рублей и выше также широко представлены в Тюменском регионе.

Ассортимент недвижимости на вторичном рынке внушительный: самыми популярными являются земельные участки – 36%, дома с кровлей – 22%, немалую долю занимают участки с фундаментом – 12%. Как отметил заместитель директора по загородной недвижимости АН «Адвекс» Аюр Ербактанов, часто такие участки продают за 2-3 миллиона рублей по цене общих затрат собственника, в том числе и на возведение фундамента. «Собственник не учитывает суммы, которые потратит покупатель на разборку и вывоз старого фундамента», – рассказывает Ербактанов.

Дома, что называется, «под ключ», с полной обстановкой, представлены в штучных экземплярах – 0,5%, и по цене находятся на уровне элитной зарубежной недвижимости.

Среди продавцов на тюменском рынке преобладают собственники земли, строившие для себя, это примерно 60%. Они по разным причинам так и не смогли достроить или начать строить загородный дом и желают продать землю или недострой по выгодной цене. Далее идут мелкие инвесторы и крупные компании, специализирующиеся на строительстве и продаже недвижимости.

По мнению Аюра Ербактанова, факторами развития загородной недвижимости являются большое предложение на рынке и растущий спрос за счет ежегодного миграционного прироста населения. Среди основных сдерживающих факторов он называет высокие затраты на строительство, отсутствие стандартов и низкие темпы строительства. «В Тюмени отсутствует промышленный подход в загородном строительстве. Нет производителей и застройщиков, постоянно работающих на рынке, в связи с этим строительство ведется кустарными способами с привлечением неквалифицированного персонала. Это порождает долгострои с необоснованно высокими затратами, окупить которые в дальнейшем не удается. Я считаю, что необходимо создать внятную финансовую модель и сформировать в целом индустрию загородного строительства», – подчеркивает Ербактанов.

По результатам анализа тюменского рынка «загородки», независимый аналитик Александра Ряпосова определила тенденции развития этого сегмента. «В Тюмени наблюдается формирование полноценного рынка с достаточным количеством предложения и спроса. При этом предложение постепенно начинает превышать реальный спрос. Основными бюджетными вариантами будут оставаться земельные участки без обязательного подряда и коттеджи эконом-класса, при этом стоимость недвижимости в ликвидных поселках будет повышаться. Общей тенденцией становится укрупнение проектов загородного жилья и ориентация застройщика на создание качественной инфраструктуры», – отмечает Ряпосова.

По данным Ассоциации «АЛКО»

Создание мультиформатных поселков – перспективное направление в развитии загородного строительства. В рамках таких поселков территория делится на участки без подряда, организованную застройку коттеджами-дуплексами и малоэтажными домами.

По мнению консультанта «Vesco Consalting» Виталия Мишукова, московский рынок загородной недвижимости развивается именно по пути создания поселков смешанного формата. «Это дает возможность разнообразить предложение и удовлетворить спрос во всех ценовых сегментах», – отметил Мишуков.

В поселке должна быть выстроена логистика удобного сообщения с городом для постоянно проживающих здесь людей. Очень важный пункт – обеспечение жителей поселка необходимой инфраструктурой: объектами образования, культуры, развлечения, сервиса и торговыми точками. Все это должно быть просчитано, исходя из соотношения количества людей на единицу площади.

Инженерная инфраструктура – газ, электричество, канализация и водопровод – являются опциями, включенными по умолчанию.

Возможна оптимизация уже существующих коттеджных поселков, когда достаточно большие и не пользующиеся активным спросом участки в 20-40 соток трансформируют в выгодные для покупателя варианты. На участке без предварительного межевания строится коттедж, который при правильном архитектурном решении может предлагаться как коттедж или дуплекс при возведении необходимых перекрытий. «Это удобная схема оптимизации для многих девелоперов, в том числе и в Тюмени», – рассказал Виталий Мишуков. Таким образом, стоимость участка может начинаться от вполне приемлемых 25 тысяч рублей за сотку.

Зонирование территории также имеет важное значение и осуществляется за счет объектов социальной инфраструктуры. Участки эконом- и премиум-класса отделяются, например, бульваром с деревьями и фонтаном в центре. Поселок визуально делится на две части: в одной, более бюджетной, ближе к дороге строятся малоэтажные комплексы и таунхаусы, в другой – отводятся участки без подряда, которые впоследствии, при развитии проекта, можно застроить коттеджами и таунхаусами. А самую живописную рекреационную зону застраивают элитными коттеджами. «Такая комплексная застройка дает возможность не только сочетать разные ценовые сегменты, но и осуществлять строительство на территории поселка поэтапно, в результате люди могут заселяться в достаточно короткие сроки», – говорит Мишуков.

Аналитик ЗАО «Ассоциация «АЛКО» Галина Мешалкина рассказала, что в течение 2013 года на рынке загородной недвижимости не наблюдалось явного повышения ценовых показателей. «Например, средняя цена предложения на земельные участки выросла на 4%, на индивидуальные жилые дома – на 6%. Данные показатели даже ниже уровня инфляции, тем не менее для многих инвесторов земля остается надежным средством вкладывании денег», – отметила эксперт.

Она также упомянула и фактор сезонности, роль которого отражается как в изменении цен предложения, так и в покупательской активности. Активный сезон для данного сегмента рынка недвижимости, по данным специалиста, март – октябрь, далее наступает некоторое затишье.

Кроме того, по словам аналитика, продажи существующих на рынке предложений сейчас замерли ввиду снижения сезонной покупательской активности, характерной для данного сегмента, а также пресыщенности похожими проектами, число которых уже достигло полусотни, редко предоставляющими качественную полноценную концепцию для потребителя.

«В количественном отношении рынок загородной недвижимости Тюмени уже достаточно заполнился, и в последующие годы разросшиеся как грибы после дождя коттеджные поселки будут принимать окончательную форму обжитых поселений. Ожидается все-таки качественный рост после некоторого спада и стабилизации ситуации на рынке. Это должно произойти с изменением спроса потребителей, новыми взыскательными требованиями к сопровождению проектов. Средний класс потребителей ожидает баланса между количеством объектов инфраструктуры и бюджетом на их содержание в совокупности с непосредственными затратами на жилье и участок», – рассказала Мешалкина.

Если говорить о перспективах тюменского загородного строительства, то аналитик отмечает, что насыщение пригорода коттеджными поселками, затрагивающими и существующие сельские поселения, скорее всего, приведет к появлению городских агломераций вокруг Тюмени, стиранию настоящих границ города. «В результате такой субурбанизации в недалеком будущем мы можем получить единую динамическую систему агломерации Тюмени, конечно, при условии развития транспортных и производственных связей с пригородом», – заметила Галина Мешалкина.