Для кого застраивается Тюмень?

Ежегодные отчеты тюменских чиновников о возрастающих темпах жилищного строительства представляют в выгодном свете регион в целом. Казалось бы, вводимые квадратные метры должны решать в том числе и социальную задачу: в частности, переселение граждан из ветхого и аварийного жилья. Но, как показывает статистика, данные по переселению не столь внушительны. Тогда на удовлетворение какого спроса в Тюмени возводится так много жилья?

В очередном ежегодном послании депутатам регионального парламента губернатор Владимир Якушев заявил о том, что Тюменская область вновь выбилась в лидеры в очередном рейтинге. В частности, мы стали первыми по вводу жилья на душу населения в 2012 году.

«Поставленная президентом России задача по доведению показателя до уровня «один квадратный метр на человека в год» к 2020 году нами уже почти выполнена: текущее значение – 0,98. Причем мы, устраняя прошлые перекосы, строим больше доступного жилья», – рассказал Якушев. Он также добавил, что такие меры являются инвестициями в человека, как и продолжение работы по ликвидации аварийного фонда, улучшение жилищных условий молодых семей.

По данным Федеральной службы государственной статистики, Тюменская область в прошлом году по количеству введенных в эксплуатацию квадратных метров заняла пятое место. И это неплохой результат, который может говорить о многом: о том, что есть застройщики, способные возвести такие объемы жилья; о том, что есть спрос на квадратные метры; о том, что госпрограммы, направленные на улучшение жилищных условий, работают, и о многом другом.

Если брать статистику за нынешний год, то по крайней мере среди регионов Уральского федерального округа Тюменская область вновь в передовиках по вводу жилых квадратных метров. И даже без учета автономных округов цифры впечатляют.

В рекордном для тюменского рынка первичного жилья 2012 году президент Владимир Путин в первый же день своего повторного вступления в должность подписал указ
«О мерах по обеспечению граждан доступным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». Среди прочего в документе говорится о необходимости снижения стоимости одного квадратного метра жилья на 20 процентов. Сделать это планируется за счет увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономкласса.

Если говорить об изменении стоимости квадратных метров на первичке, то в 2013 году в этом плане на тюменском рынке было некое затишье. Эксперты говорили также о стагнации или стабилизации рынка.

По данным ЗАО «Ассоциация АЛКО»

Особого внимания достойны еще несколько положений данного указа: «до 2020 года – предоставление доступного и комфортного жилья 60 процентам российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия» и «до марта 2013 года разработать комплекс мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда».

Здесь ситуация довольно плачевная. Ведь на сегодняшний день есть примеры того, как люди не могут добиться положенных им квадратных метров, а госпрограмма по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья работает не в полную силу.

Статистика показывает, что даже если все сдаваемые квадратные метры в Тюменской области направлять на переселение тюменцев из ветхого и аварийного фонда, то все равно этих объемов будет недостаточно.

И часто, как говорят сами чиновники, в Тюмени и области просто нет подходящего жилого фонда для переселения граждан из непригодных для проживания домов.

Если жилье практически не уходит тем, кто живет на грани, то кто основной потребитель строящихся квадратных метров? Кто же те люди, которые способны приобрести новое жилье, пусть даже с привлечением заемных средств? Риелторы, эксперты рынка недвижимости солидарны в том, что жилье сегодня покупают в основном молодые семьи.

«Они либо съезжают от родителей, либо улучшают жилищные условия в сторону расширения. Молодежь не боится покупать квартиры на стадии строительства, так как понимает, что стоимость квадратного метра в данном случае будет меньше», – рассказал руководитель отдела по работе с застройщиками агентства недвижимости «СОВА» Александр Косогоров.

«Часто родители покупают жилье для своих детей, а крупные компании – для сотрудников. В надежде обустроиться и найти работу в городе с более высоким уровнем заработка покупают жилье иногородние, преимущественно жители северных регионов», – добавила руководитель отдела по работе с застройщиками агентства недвижимости «Аркада» Анастасия Середкина.

Кроме того, по ее замечанию, тюменский рынок первичного жилья привлекателен также для инвесторов, так как с момента начала строительства до сдачи дома в эксплуатацию его стоимость значительно возрастает. Эксперт связывает возросший интерес к новостройкам также с тем, что растущий спрос на арендное жилье приводит к повышению платы за него, и, соответственно, извлечению большей прибыли со стороны собственника жилья. «В основном в инвестиционных целях покупаются однокомнатные квартиры и квартиры-студии экономкласса, которые впоследствии легче сдать в аренду или перепродать», – прокомментировала Середкина.

С каждым месяцем растет доля ипотечных сделок. Хотя и здесь эксперты отмечали некоторую стагнацию.

Эффективность государственных жилищных программ вне сомнения, но даже эти средства неспособны даже наполовину покрыть стоимость приобретаемого жилья. Согласно обнародованным данным, доля заемных средств на приобретение квадратных метров достигает порой 60 процентов от общей цены квартиры. Хотя и такая помощь способствует растущим темпам по приобретению жилья.

Тратя серьезные деньги на покупку жилья в новостройке, в ответ тюменцы хотят получить полный спектр услуг. Косогоров рассказал, что в первую очередь покупателей, конечно, волнует площадь, планировка и отделка приобретаемого жилья. Но при этом не остаются без внимания и вопросы благоустройства придомовой территории, расположения объекта, наличие удобной транспортной развязки и парковочных мест.

«Вне всякого сомнения, инфраструктура также важна – крупные отделения банков, торговые центры, аптеки, детский садик и школа. Когда речь идет о новостройках в жилых комплексах, все эти опции включены еще на стадии проекта», – пояснил Косогоров.

«Есть довольно много клиентов, которые считают, что цена – это не главный фактор. Для таких на первом месте идут качество квартиры и инфраструктура проекта», – добавила Середкина. Она также отметила, что объем выполняемых работ под чистовую отделку в жилье эконом-класса почти не сказывается на итоговой стоимости жилья, в результате чистовые работы от застройщика обходятся новоселу гораздо дешевле, чем в том случае, если бы он выполнял аналогичный ремонт своими силами. Чаще всего такие варианты используют те, кому необходимо достаточно быстро переехать в новое жилье.

Некоторые специалисты склоняются к тому, что в настоящее время на российском рынке жилья наступила кризисная стагнация и прогнозы по поводу будущего все дают различные.

Безусловно, положительным моментом является всесторонняя поддержка молодых семей. Но тем не менее немаловажным остается вопрос предоставления жилья тем тюменцам, которые проживают в аварийном жилье, причем реестр уже давно составлен и ежегодно пополняется новыми объектами. Эксперты советуют дождаться марта 2014 года. Возможно, ряд мер, разработанных согласно указу президента, позволит в более короткие сроки решить вопрос нормального проживания граждан.

«Здесь довольно сложно прогнозировать. Если уберут программу «Молодая семья», то, может, что-то другое сделают. Кроме того, в Тюменской области действуют не только федеральные, но и региональные жилищные программы. Например, у нас уникальный северный регион, и мы постоянно занимаемся переселением людей с северных территорий в Тюмень», – рассказала ипотечный брокер агентства недвижимости «Адвекс» Елена Михайлова. В связи с этим доля спроса вряд ли снизится в ближайшие несколько лет, пока у региона есть средства на финансирование жилищных программ.