«Вторичка» или новостройка? Новостройка или «вторичка»? Этот вопрос встает перед многими семьями.
«Часто, задумываясь о смене жилья, люди в первую очередь рассматривают квартиры на вторичном рынке. Конечно, обустроенная квартира удобней – заезжай и живи, – однако стоимость ее на порядок выше новостройки. Если у клиента не критическая ситуация, когда нужно срочно переехать, но и денежная сумма небольшая, то мы проводим некоторые расчеты и делаем совместные выводы», – говорит эксперт по новостройкам федеральной риелторской компании «Этажи» Александр Антуфьев.
Например, семья покупает квартиру своему ребенку на будущее. Они готовы потратить два, максимум 2,5 миллиона рублей. Исходя из этих средств, начинают выбирать объект. Самый популярный запрос у клиентов – однокомнатная квартира в центре города с хорошим ремонтом площадью 40 квадратных метров, не пансионат.
«Скажу сразу – эти требования завышенные, – комментирует эксперт. – За два миллиона можно найти только «хрущевку», состояние которой порой оставляет желать лучшего. За 2,5 миллиона рублей – панельный дом 121-й серии с простеньким ремонтом и возрастом 20–25 лет».
После этого клиенты начинают смотреть другие районы – Червишевский и Московский тракты, микрорайоны. Там картина немного лучше, можно найти дом посвежее и с большим числом квадратов. Дальше – Восточный-2 и Войновка. Здесь квартира с хорошим ремонтом стоит 2,6–2,7 миллиона рублей, то есть, в нужную сумму все равно не укладываются. Здесь человек начинает задумываться.
Делаем расчеты
Задача риелтора – проанализировать ситуацию и предложить выбор для клиента, описать все плюсы и минусы. Для сравнения в таблице представлена выгода на конкретном примере.
Реальная история. 18 ноября 2011 года семья купила однокомнатную квартиру в Заречном микрорайоне со сроком сдачи в декабре 2012 года. Стоимость на момент покупки – два миллиона 50 тысяч рублей. В июле 2013 года квартиру продали за три миллиона 200 тысяч рублей, тем самым заработали один миллион 150 тысяч рублей.Итак, на покупке жилья удается сэкономить 718 тысяч 776 рублей. Клиент проигрывает только в ремонте – минус 168 тысяч 40 рублей. «В дополнение отметим, что через год эта новая квартира будет стоить уже два миллиона 350 тысяч рублей. А если сделать хороший ремонт, то 2,8–2,9 миллиона рублей. То есть, вы покупаете жилье на 1,2–1,3 миллиона рублей дешевле. Это очень выгодное вложение капитала», – комментирует Александр Антуфьев.
Как правило, после таких расчетов, по словам эксперта, люди соглашаются ждать год – живут у родителей или других родственников или снимают жилье за 16 тысяч рублей, тратя при этом в год 192 тысячи рублей, которые все же не перекрывают и половины экономии.
«Однажды пришел клиент, – рассказывает специалист, – ситуация которого была благоприятной для покупки по такой схеме, так как приобреталось второе жилье. Он возразил: «Я куплю готовое за два миллиона 800 тысяч рублей, буду сдавать в аренду за 15 тысяч и с этих денег буду платить ипотеку!». Но после моих доводов он задумался».
Подобную квартиру в новом доме сотрудники компании нашли за один миллион 900 тысяч рублей, сэкономив на покупке 900 тысяч рублей. Годовая прибыль с аренды могла бы составить всего 180 тысяч рублей, она бы пошла на погашение процентов. «Дополнительные затраты составляют и оплата коммунальных платежей, и простой квартиры, и различные бытовые риски. Деньги на ремонт в итоге клиент решил откладывать постепенно, ведь торопиться было некуда», – добавляет Антуфьев.
Ипотеке на новостройки – «Зеленый коридор»
Реальная история. 15 февраля 2012 года семья приобрела двухкомнатную квартиру за три миллиона 600 тысяч рублей. В июле 2013 года жилье продали за четыре миллиона 850 тысяч рублей, заработав при этом один миллион 250 тысяч рублей.Сегодня новостройки становятся еще более доступными благодаря ипотеке. Взять ее можно не только на готовый, но и на строящийся объект. Кстати, для клиентов «Этажей» действует «Зеленый коридор» – оформить все документы можно в кратчайшие сроки. По словам специалистов, в отношении некоторых объектов банки могут предоставлять льготы по ипотеке. Например, отменить залог или индивидуально снизить ставку.
При этом стоит обратить особое внимание на то, какие дополнительные расходы (различные виды страховок и комиссии) ожидаются при выборе той или иной программы.
Как правило, по новостройкам сделка проходит быстрее, чем по вторичному жилью, что связано с особенностями ведения документации. Плюсом станет и то, что страхование здесь дешевле, чем у «вторички» – не нужно страховать объект до момента сдачи дома в эксплуатацию, страхуется только жизнь. После сдачи добавляется страхование квартиры.
Постскриптум
Еще раз следует напомнить, что выбор первичного или вторичного жилья сугубо индивидуален и не терпит поспешных решений.
«Бывают случаи, когда взять можно только вторичное жилье. Например, если человек участвует в социальной программе, где прописано такое условие. Или когда есть небольшая сумма денег, на которую покупают пансионат, так как ждать нового жилья и снимать квартиру не позволяет заработная плата», – уточняет эксперт.
Вывод один: если есть необходимость в новом жилье, то нужно рассматривать все варианты, просчитывать их и выбирать лучший.
