В Тюмени не хватает качественных офисов?

Тюмень обеспечена качественными площадями почти в два раза ниже, чем Москва и немного ниже, чем Екатеринбург. Тем не менее, эксперты отмечают этот уровень обеспеченности как позитивный показатель. В нашем городе существует дисбаланс в структуре спроса и предложения качественных офисных помещений в соответствии с их классностью.

Об этом говорит директор тюменской управляющей компании «Нобель» Елена Чуклина в сообщении для Российской гильдии риелторов (недавно гильдия утвердила методику классификации объектов, которые сейчас подвергаются пересмотру и анализу). По итогам структура рынка качественной офисной недвижимости показывает значительный прирост объектов класса А и В и значительное сокращение объектов класса С (даже если учесть, что не все объекты классифицированы).

По данным «Нобеля», доля новых бизнес-центров (дата ввода в эксплуатацию не позднее 2008 года) составляет 43 процента. Сегмент офисной недвижимости класса В на сегодняшний день составляет львиную долю рынка. При этом наблюдается превышение уровня предложения уровню спроса. Эта ситуация может усугубиться во втором квартале 2013 года с вводом в эксплуатацию МФК «Максим», где офисная часть составлит более 30 тысяч квадратных метров и переездом из бизнес-центра «Овентал Тауэр» в него крупного арендатора. Освобождающие площади спровоцируют профицит предложения площадей класса В.

Избыток вакантного предложения качественной офисной недвижимости класса А и В в ближайшие годы будет нарастать. Заявленные к строительству в 2013–2015 годы такие объекты, как бизнес-центр «Петр Столыпин», бизнес-центр по улице Малыгина (застройщик – ООО «Мостострой»), по улице Холодильной (заказчик – компания «Дина») будут способствовать перенасыщению, хотя и качественного предложения.

Насколько Тюмень обеспечена офисными площадями? Итоги по этому вопросу подвела эксперт по коммерческой недвижимости, руководитель группы компаний «Денова» Наталья Девяткова. По данным ГК «Денова», показатель качественной офисной недвижимости Тюмени составляет 520 квадратных метров на одну тысячу жителей. Наблюдается дисбаланс в структуре спроса и предложения качественных офисных площадей в соответствии с их классностью.

Сегмент офисной недвижимости класса «В» на сегодняшний день занимает львиную долю рынка – 45%. Превышение уровня предложения новых площадей класса «В» над уровнем спроса – на 15–16%. Вместе с тем мы видим сегодня значительный прирост офисных площадей класса «А» (на 15%).

В структуре качественных офисов количество площадей класса «С» уменьшилось на 35% за счет того, что изменились стандарты классности и реконструируемые объекты стали соответствовать новым стандартам класса «В», либо по параметрам стали соответствовать только классу «D» в связи с устареванием формата и состояния объектов.

Наиболее востребованным форматом для арендаторов по-прежнему остаются небольшие офисы от 20–70 квадратных метров и 400–500 квадратных метров как формата open space, так и с готовой кабинетной системой.

Означает ли это, что произошел резкий скачок качества предлагаемых площадей? Наталья Девяткова отмечает: «Мы наблюдаем, как офисная недвижимость наполняется дополнительными характеристиками, отличающими их от услуг конкурентов, особенностями в виде качества, экологичности, дополнительного сервиса, что свидетельствует о здоровой конкуренции концепций на рынке офисной недвижимости Тюмени. Вместе с тем, качество позиционирования и качество обслуживания офисов у нас еще не настолько высоко, как хотелось бы. Практически полностью отсутствуют профессиональные управляющие компании, занимающиеся управлением сторонними объектами. То есть: их концептуальной наполняемостью, качественным сервисом, который мог бы увеличить привлекательность объектов. Как раз такое управление может повлиять на стоимость аренды и продажи как самих офисных площадей, так и земельных участков, на которых они расположены».

Ситуацию с управляющими компаниями проанализировала компания «Нобель». «Интересный факт, до классификации в городе не было профессиональных управляющих компаний. Сейчас, что ни анкета, так управление осуществляется профессионалами, – отмечает Елена Чуклина. – Варианта два: либо специалисты действительно учатся, получают сертификаты профессиональных управляющих и делают это тихо, не афишируя, либо вопрос в критериях профессионального управляющего».