Азбука для инвестора

По итогам 2012 года Россия, а также Польша, стали лидерами по объему инвестиций в коммерческую недвижимость в Центральной и Восточной Европе, посчитали специалисты консалтинговой компании CBRE. Всего за 12 месяцев в коммерческие объекты Европы было вложено 7,4 миллиарда евро.

Вместе с тем доподлинно известно, что иностранные инвесторы не спешат сделать ответный жест и инвестировать в недвижимость России. По различным оценкам консалтинговых компаний, в российские офисы, торговые центры, отели и склады в прошлом году было вложено от 6,25 до 8,7 миллиарда долларов. Сравнивая масштабы двух стран, мы понимаем, что сумма инвестиций в Россию незначительна.

Профессиональный взгляд на эту ситуацию представила для 72Doma.ru генеральный директор ГК «Денова» Наталья Девяткова.

– Какова ситуация с участием иностранных инвестиций на российском рынке?

– По-прежнему наблюдается осторожность крупных западных инвестиционных фондов в отношении выхода на российский рынок ввиду его непрозрачности . Получение кредитных денег на девелоперские проекты от западных банков сегодня невозможно. Потом, фактически все иностранные инвесторы вышли на российский рынок еще до кризиса. Политическая ситуация, а также высокий уровень коррупции и отсутствие понятных правил игры тормозят процесс вхождения иностранных инвесторов на российский рынок.

– Есть ли инвестиционные достоинства у нашего рынка?

– Безусловно. Отрицательные экономические тенденции на европейских рынках на фоне стабильности России, удерживающегося уровня спроса и растущей покупательной способности населения заставляют западных инвесторов задумываться о выходе в Россию. Наиболее перспективными сегментами для выхода у западных инвесторов сегодня считаются сектор ритейл и складская недвижимость. Не в последнюю очередь интересуются перспективами сотрудничества с нами инвесторы из Азии и Ближнего Востока.

– Как может измениться ситуация с иностранными инвестициями после вступления России в ВТО?

– Эти тенденции нужно рассматривать с точки зрения макроэкономики. В глобальном смысле можно ожидать прихода крупных компаний, увеличение ВВП, повышение конкуренции между внутрироссийскими и зарубежными компаниями – в целом, это позитивный момент для инвестирования.

– Каков потенциал инвестиций в коммерческую недвижимость нашей области?

– Коммерческая недвижимость была и остается одним из самых привлекательных инструментов для инвестиций. По структуре спроса на готовые объекты Тюменской области со стороны инвесторов наиболее востребованными являются торговые центры регионального масштаба, а также гостиницы категории «три звезды». Далее пользуются спросом районные и микрорайонные торговые центры и гостиницы категории «четыре–пять звезд».

Последними в рейтинге стоят бизнес-центры класса А/В+/В и склады класса А/В+/В – первые по причине переизбыточности предложения на текущий момент, вторые по причине неразвитости рынка как такового.

Портрет потенциального инвестора на нашем рынке разнолик: чисто банковские структуры и банки, объединившиеся с крупными застройщиками, крупные региональные девелоперы, российские и западные ритейлеры, частные российские инвесторы. Их объединяет вера настоящее в перспективное будущее нашего региона.

– На какую прибыль обычно рассчитывают инвесторы?

– Процент доходности готовых объектов, который ожидают инвесторы, зависимости от типа недвижимости, составляет порядка 12–15 процентов. В девелоперских проектах ожидаемая простая доходность на уровне 18–20 процентов. Если мы говорим о столичных инвесторах на тюменском рынке, то их устраивает доходность на пару пунктов ниже. Что касается иностранных инвесторов, то их доходность на уровне 10 процентов считается отличной. Их не пугают сроки окупаемости проекта в течение 10–15 лет.

По данным «РБК Daily», России нужен рост инвестиций в основной капитал на уровне 9–10% в год, сейчас эта динамика гораздо ниже. Дело не только в политических факторах, но и в отечественном менталитете. Даже те компании, которые являются потенциальными партнерами для иностранцев, не умеют грамотно представить свои концепции на рынке. Это особенно актуально в связи с обострением конкуренции на рынке после вступления страны в ВТО.

Помочь компаниям призваны такие сервисы, как «Единое проектное окно», который реализуется в Тюменской области разработчиком – московским Клубом проектного процесса совместно с Торгово-промышленной палатой Тюменской области. Этот механизм поддержки инвестиционных проектов региона расширяет доступ предприятий к финансовым ресурсам путем организации смешанного долгового и долевого финансирования. Он также выявляет препятствия для получения финансирования и разработки индивидуальных программ и помогает их устранять. При этом риски распределяются по технологии «Финансового конвейера». Применяются рефинансирование и многие другие методы.

«Участие Торгово-промышленной палаты – это гарантия серьезности проекта в глазах владельцев иностранных капиталов, – подчеркнул вице-президент ТПП ТО Федор Колчин на недавнем региональном форуме по безопасному и комфортному жилью. – Региональные компании, особенно из числа производителей, сегодня могут воспользоваться удобными инструментами для повышения собственной конкурентоспособности».