Экономический кризис, пик которого в России пришелся на 2009 год, миновал. Участники рынка констатируют, что в 2012 году россияне вновь активно начали покупать строящееся жилье. По разным оценкам, сегодня на жилье на начальных этапах строительства (от котлована до первых этажей) приходится от 10 до 30 процентов всех продаж новостроек. Основная причина возврата популярности долевого строительства, конечно же, финансовая – покупка жилья на стадии котлована позволяет экономить до 30% стоимости.
К тому же, многие покупатели с вступлением в силу закона 214 ФЗ, регулирующего долевое строительство, и поправок к нему, запретивших «серые» схемы, чувствуют себя более защищенными. К легальным схемам, по закону, относятся всего три: покупка жилищных сертификатов, договор долевого участия (ДДУ), покупка через жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы (ЖСК). Однако, даже вложившись в строительство по одной из них, дольщик все равно имеет риск стать «обманутым».
«Сейчас на долю трех легальных схем, прописанных в 214 ФЗ, приходится менее половины от общего объема продаж квартир в новостройках. Остальные сделки проходят по «серым» схемам, оставляющим дольщиков практически без защиты перед застройщиками. Чаще всего встречаются: вексельная схема, договор соинвестирования, предварительный договор купли-продажи, договор уступки прав требований», – разъясняют эксперты из пресс-службы ГК «Адвекс недвижимость».
Эти три схемы выглядят следующим образом.
Вексельная схема. Дольщик приобретает ценную бумагу – вексель – которым он может оплатить квартиру по основному договору, на которую потом он может обменять квартиру. Опасность: покупатель приобретает не право на недвижимость, а безусловное денежное обязательство застройщика (или его структуры). Если застройщик не передал дольщику квартиру, то последний не докажет права на нее в суде и может требовать только деньги по векселю.
Договор соинвестирования – инвестиционный договор. Дольщик становится фактически партнером застройщика и, соответственно, разделяет с ним коммерческие риски строительства. Опасность: в этой схеме дольщик – третье звено. Инвестор заключает договор с заказчиком (который организует ход строительства и надзор над подрядчиком – строительной компанией) о капитальных вложениях в строительство. Затем инвестор может привлечь соинвесторов, чтобы они вложились в проект в обмен на долю в объекте строительства. Этими «маленькими» соинвесторами и являются дольщики – физические лица.
Получается, что соинвесторы напрямую не связаны с девелопером-заказчиком, и он несет ответственность за сроки и качество только перед инвестором (очень часто – аффилированной с девелопером финансовой структурой). Именно «большому» инвестору дом сдается в эксплуатацию. Но самое интересное, что инвестор может установить для соинвесторов сумму инвестиций выше, чем реальная стоимость жилья, которую он по договору заплатил заказчику, и на абсолютно законных основаниях эти «лишние» деньги будут считаться доходом инвестора – получение такого дохода является выручкой от реализации услуг по сопровождению инвестиционного проекта.
Стоит отметить, что в последнее время сложилась практика, когда суд может заставить застройщика изменить договор с инвестиционного на ДДУ, если объектом договора стал дом, разрешение на строительство которого было получено после 2005 года.
Предварительный договор купли-продажи. Застройщик заключает с дольщиком договор, по которому обязуется продать ему квартиру по договору купли-продажи, когда она будет построена. Деньги, которые по предварительному договору платит застройщику дольщик, считаются «обеспечительным платежом». Опасность: в случае нарушения застройщиком договора, дольщику придется доказывать сам факт инвестиций. У дольщика не возникает права требования на квартиру. В случае нарушения договора он может рассчитывать только на возвращение «обеспечительного платежа».
Правда, существуют сегодня и вполне легальные, законные схемы, к которым, например относится договор долевого участия (ДДУ). Хотя и здесь имеются свои подводные камни. «В соответствии с договором долевого участия покупатель юридически является соинвестором строительства, а застройщик обязуется в предусмотренные сроки построить многоквартирный дом и передать ему недвижимость. Что принципиально, под недвижимостью подразумевается конкретная квартира с указанным номером и всеми техническими параметрами. Покупатель же должен оплатить объект после регистрации ДДУ (полностью либо с рассрочкой), а затем – принять объект недвижимости по акту после получения разрешения на ввод в эксплуатацию», – разъясняют эксперты из пресс-службы ГК «Адвекс недвижимость».
С одной стороны, законная схема максимально защищает покупателя, так как такой тип сделки накладывает множество обязательств на застройщика. Например, прежде чем привлекать деньги дольщиков, он должен иметь в собственности или на правах аренды (субаренды) участок земли, а также разрешение на строительство. Помимо этого застройщик должен по требованию покупателя предоставить информацию не только о проекте, но и о своей деятельности, в частности, о текущих финансовых результатах. Для соинвестора это свидетельствует о «реальности» компании и серьезности ее намерений.
Закон также предусматривает штрафы для застройщика в случае затягивания сроков строительства (в размере 1/175 ставки рефинансирования Центрального банка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день пользования средствами). Допустим, при ставке рефинансирования 8% и стоимости квартиры в пять миллионов рублей застройщик должен будет заплатить дольщику за год 16,68 %, или 834 тысячи рублей. То есть, опять же, подразумевается, что застройщик сделает все от него зависящее, чтобы не допустить подобного. И согласно законодательству по данному договору застройщику запрещено вкладывать деньги, полученные от дольщиков, куда-нибудь, кроме строительства, прописанного в договоре объекта, то есть исключается нецелевое расходование средств.
Однако даже в этом, регулируемом и контролируемом законом процессе мошенники находят лазейки. «Сложилась специфическая практика, когда девелопер создает фирму-пустышку (застройщика), не имеющую ни собственных средств, ни опыта строительства, и заливает в нее деньги, достаточные для покупки земельного участка и составления проектной документации. В итоге перед дольщиками отвечает компания, у которой нет ничего своего. Такой застройщик собирает деньги дольщиков для расчета с девелопером, в это время строительство не ведется. При этом если денег дольщиков не хватает, то застройщик просто объявляется о банкротстве, а девелопер перед дольщиками ответственности не несет», – разъясняют юристы ГК «Адвекс недвижимость».
О том, что от двойных продаж данный закон не дает абсолютной защиты, мы также неоднократно писали. Есть в 214 ФЗ и еще одна возможность для мошенничества: застройщик может заключить ДДУ не напрямую с дольщиком, а с промежуточной компанией. Компания получает квартиры практически по себестоимости, а затем продает их конечным покупателям по договору уступки прав требований уже по рыночной цене. Таким образом, компания увеличивает для дольщиков стоимость квадрата, а требовать обратно в случае проблем он сможет только изначальную сумму, указанную в договоре (ту, за которую получила квартиры промежуточная компания).
214 ФЗ узаконивает еще две формы приобретения строящегося жилья – через покупку пая в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах. Сразу же отметим, что закон никак не прописывает конкретные схемы платежей пайщиков ЖСК. Виды платежей определяются уставом кооператива. Это, пожалуй, один из наиболее существенных минусов ЖСК: кооператив может менять сумму платежей в сторону их увеличения, вводить новые платежи. Юристы предупреждают: если ЖСК использует сложную схему платежей с большим количеством разновидностей взносов, то велика вероятность, что кооператив хочет запутать пайщиков и заставить их переплачивать.
В отличие от ЖСК жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) устроены по принципу взаимопомощи: половину стоимости квартиры член кооператива оплачивает в качестве первоначального паевого взноса, другую половину ему ссужает «из общего котла» кооператив. Чтобы стать собственником квартиры, надо выплачивать проценты по этой ссуде. С одной стороны ЖНК – более удобная форма, чем ЖСК, который может бесконтрольно устанавливать новые платежи. Однако нужно помнить, что доплаты за квартиры осуществляются из тех денег, которые вносят другие пайщики. И если несколько пайщиков по каким-то причинам не будут в срок выплачивать проценты по ссуде или выйдут из кооператива, то у него попросту может не хватить средств для того, чтобы выкупить квартиры всем остальным – это так называемый эффект финансовой пирамиды.
Третьей законной схемой привлечения инвестиций граждан в строительство является выпуск жилищных сертификатов. Плюс такого варианта есть только у инвестора, который ставит себе цель в первую очередь выгодно вложиться, а не приобрести жилье. При условии стабильного рынка он может перепродать жилищный сертификат и получить за него больше, чем потратил. Но дольщика, который хочет купить квартиру, индексация жилищного сертификата от риска не получить жилье не страхует. Единственное, чем она может помочь – вовремя сигнализировать о том, что у застройщика проблемы и что ценную бумагу лучше попытаться продать. Другой существенный минус данной схемы для дольщика заключается в том, что нигде документально не закреплено, в какой именно квартире приобретаются квадратные метры.
Другими словами сертификат – все-таки ценная бумага. Именно поэтому интерес к жилищным сертификатам может возникнуть скорее не у физических лиц, а у крупных корпоративных игроков – банков или фондов, которые хотят вложиться в недвижимость. Что касается самих застройщиков, то кое-какие преимущества такая схема имеет. Например, налоговые – сертификаты освобождены от НДС. И юридические – схема не подпадает под действие закона 214 ФЗ, грозящего серьезными санкциями за недострой и некачественное строительство.
Где искать защиту? Получается, что по какой бы из «белых» схем вы ни приобретали жилье, у каждой есть свои недостатки, которые непременно проявятся в случае возникновения проблем у застройщика. Поэтому дольщику в любом случае необходимо изучать и оценивать, насколько надежен застройщик. Но даже если он выглядит благополучно, это не является гарантией того, что он достроит объект. Существует очень много внешних факторов (изменение конъюнктуры рынка и прочее), которые могут повлиять на это, так что непрофессионалу тяжело оценить все риски.
Помочь в данном случае может обращение к объективному третьему лицу – в квалифицированную риелторскую компанию, работающую с объектами первичного рынка жилья. Работа с опытным посредником гарантирует вам безопасность сделки, поможет сэкономить время.
Гарантией успешного завершения сделки служат информационный и юридический потенциал риелторской компании, а также ее налаженные связи с застройщиками. Благодаря этому агентство владеет полной информацией о деятельности всех застройщиков, их финансовом состоянии, техническом состоянии объектов, наличии квартир в продаже, судьбе предыдущих проектов. Из этих сведений складывается понимание, можно ли доверять конкретному застройщику и насколько качественным окажется конечный предлагаемый им продукт.
Особенно актуальна данная услуга для иногородних покупателей, плохо знакомых с рынком недвижимости Тюмени и перспективами его развития. Немаловажно и то, что обратившись в агентство недвижимости, квартиру в строящемся доме можно купить по одной с застройщиком цене (комиссию агентству платить не придется). Обратившись в риелторскую компанию, вы будете чувствовать себя защищенным!
Спонсор статьи – ГК «Адвекс недвижимость»
адрес: г. Тюмень, ул. Олимпийская, 47а
телефон: (3452) 540-505
Advecs-tmn.ru
