Доходному дому быть?

Последние полгода-год активно обсуждается тема доходного дома как единственно возможного в российских условиях решения одного из самых насущных вопросов общества – жилищного. Из последних подвижек в данном процессе стало заявление председателя комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрея Широкова, который предложил комитет ТПП в качестве площадки для обсуждения вариантов по этой теме с тем, чтобы уже осенью представить в правительство концепцию изменений существующего законодательства, пишет «Российская газета».

В частности предлагается одно решение в два этапа. На первом, по словам Андрея Широкова, необходимо исправить несоответствие Жилищного кодекса нормам Конституции. «ЖК РФ сейчас допускает заключение договора социального найма только в государственных и муниципальных жилищных фондах, тогда как в Основном Законе (ч. 3 ст. 40) установлено, что «малоимущим... нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов». Эта несогласованность норм не позволяет сегодня муниципалитетам предоставлять жилищные субсидии арендаторам частного жилищного фонда», – отмечает председатель комитета ТПП РФ.

На втором этапе потребуется разработка концепции нового законодательства о мерах государственного и муниципального стимулирования проектов арендных жилищных фондов. Это необходимо для регулирования порядка предоставления права на их создание частным компаниям (по результатам конкурсов) и условий предоставления преференций всем участникам проектов публично-частного партнерства, например, в форме контрактов жизненного цикла (КЖЦ). К этим участникам относятся: банки, страховые компании, девелоперы, строители, управляющие жилым фондом и прочие.

«Если такие преференции (речь не столько о прямых дотациях, сколько о льготах в плате за землю, подключение к инженерным коммуникациям и прочем) будут существенными, бизнес примет активное участие в решении жилищной проблемы, – уверен Андрей Широков. – Конечно, здесь не стоит ожидать высокой прибыли, но стабильные доходы обеспечены на долгие годы, поскольку до 2030 года необходимо возвести два миллиарда квадратных метров благоустроенного жилья».

Кстати, именно отсутствие государственной поддержки в строительстве таких домов и слишком долгая окупаемость проекта были основной причиной непопулярности доходных домов у частных инвесторов. Хотя коммерческие доходные «дома не для бедных» успешно существуют уже не первый год, например, в той же Москве, а не так давно появились и в Екатеринбурге. «Знаю, что в России есть несколько доходных поселков, которые окупили себя за семь лет», – рассказал управляющий РОО «Тюменский ВТБ24».

По предлагаемой Широковым технологии система доходного дома будет выглядеть следующим образом: оператор, получивший в результате тендера право предоставления услуг проживания в арендном доме, строит этот объект, владеет им и «отбивает» вложенные средства в течение 20–25 лет. Многоквартирный дом становится полноценным, единым объектом недвижимости и будет иметь одного хозяина, то есть будет зарегистрирован в установленном порядке. Появятся ответственные управляющие домом, а не только общим имуществом, как сейчас, которые смогут застраховать весь объект целиком. Появится возможность накопления амортизации на восстановление всего зарегистрированного имущества и, соответственно, капремонта недвижимости.

«Вся Америка и часть Европы уже давно живут по принципу доходных домов, и мы к этому придем. Просто пока не хватает капитала у людей, которые задействованы в этой сфере», – считает директор РАН «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Однако следует учитывать, что в отличие от той же Европы, в России данная схема может иметь несколько неприятные последствия.

«При варианте, когда муниципалитет компенсирует владельцу дома часть арендной платы, мы столкнемся с новым витком коррупции со стороны местных чиновников. Возникнут откаты, «мертвые души», и мы получим такую проблему, по сравнению с которой существующее положение дел окажется просто великолепным, – считает член адвокатской палаты Москвы Рустам Чернов. – Экономически эта проблема нерешаема в текущей ситуации, с учетом доходов населения и правовых режимов. Как этот институт устроить так, чтобы он приносил деньги и в то же время нес социальную нагрузку? У нас это пока не придумано. Российский рынок привык работать с короткими деньгами. Если в США на арендные дома крупные банки дают кредиты на 40–50 лет, то у нас в основном 5–10, ипотека – 20 лет, но это государственная поддержка. А частный финсектор на такие сроки не пойдет».

Тем не менее, по заверениям местных экспертов, доходным домам быть уже года через два–три, правда, при условии благополучного стечения обстоятельств.