Доверяй, но проверяй

При покупке квартиры не через риелтора, а непосредственно у застройщика, да при этом еще и в долю, нюансов при заключении сделки возникает на порядок выше, но и их можно избежать если знать, как разрешать те или иные разногласия. Одним словом, имея представления о существующих «подводных камнях» вы никогда не попадете в разряд обманутых дольщиков. Юристы выделяют несколько наиболее часто встречающихся.

И первое, на что требуют всегда обращать внимание – договор. «Самый актуальный вопрос для дольщиков – о том, какой договор предлагается застройщиком к заключению, – комментирует ведущий юрист «Первого столичного юридического центра» Олег Сухов. – Несмотря на то, что действующее законодательство обязывает строительные компании оформлять только договоры участия в долевом строительстве, на практике очень многие застройщики предлагают заключать предварительные договоры, договоры инвестирования, уступки права требования, много иных видов договоров. Кроме того, договор может носить название договора участия в долевом строительстве или договора долевого участия, однако фактически он не будет регистрироваться в Росреестре и не будет считаться договором участия в долевом строительстве».

Но при этом эксперт заявляет, что если застройщик выбрал схему продажи недвижимости, которая не соответствует ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...», то настаивать на подписании именно договора участия в долевом строительстве смысла не имеет: строительная компания просто не сможет заключить и зарегистрировать такой договор.

Второй момент, который чаще всего взывает многочисленные споры двух сторон – это оплата. «Если дольщики частично оплатят приобретаемое имущество по договору, не имеющему отношение к приобретению права на объект недвижимости, то вернуть эти деньги в дальнейшем будет практически невозможно. Кроме того, данная оплата не является оплатой за недвижимость, а лишь за дополнительные услуги того или иного рода: оформление собственности, бронирование покупаемого объекта, страхование рисков, приобретение ценных бумаг», – поясняет адвокат.

В делах обманутых дольщиков часто фигурируют моменты, когда деньги передавались застройщикам наличным платежом без подтверждающих оплату документов, или по акту или письму должностного лица компании о принятии таких средств. Такие деньги тоже не вернуть в спорных ситуациях. «Стоит знать, что платить по договору всегда лучше в полном объеме и по безналичному расчету, в крайнем случае – наличными в кассу строительной компании с получением чека контрольно-кассовой машины и приходного ордера, – поясняет Сухов. – Иные документы, подтверждающие оплату, являются недействительными».

Правда, есть и другая точка зрения. «Согласно законопроекта, практически любые договоры, по которым дольщик передавал деньги застройщику, обеспечат правомерность таких требований, – поясняет юрист коллегии адвокатов «Тесло» Юлия Фатхуллина. – Так, согласно п.6 ст. 201.1 арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования даже в таких случаях, как заключение договора участия в долевом строительстве, не прошедшего государственной регистрации; заключение предварительного договора; заключения договора инвестирования; заключение договора подряда; выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения и иные договоры».

Но данное положение законопроекта, является спорным, по заверениям юристов: сталкиваются лбами два закона – «О банкротстве» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». «Налицо противоречие: один закон запрещает привлекать денежные средства иным образом, кроме как по договору долевого участия, законопроект же предоставляет арбитражному суду право признать требования участника строительства по любым договорам, – поясняет Фатхуллина. – Думаю, что это противоречие законопроекта будет снято при ближайшем слушании в Государственной Думе. В противном случае оно может породить злоупотребления правом со стороны застройщиков».

Следующий, третий, момент заключается в условиях договора. Как отмечают эксперты, читать договор обязательно, дабы понимать, что вы подписываете. Но на самом деле содержание договора не так важно, как его оплата и компания, которая с вами заключает договор.

Список обязательных пунктов, которые должны быть прописаны в договоре по версии юристов:

1. срок, в том числе ориентировочный, окончания строительства дома;

2. обязанность и срок передачи квартиры дольщику;

3. стоимость договора, причем, окончательная;

4. полные характеристики объекта недвижимости с планом расположения на этаже;

5. подсудность в пользу дольщика или по меньшей мере отсутствие определения подсудности в пользу строительной компании;

6. полный перечень оснований для одностороннего расторжения договора.

«Все иные пункты договора не имеют принципиального значения, в том числе и по штрафным санкциям, так как они регламентируются только на основании Закона и судебной практики, – заявляет Олег Сухов. – Наличие или отсутствие информации по другим условиям договора судом, как правило, не учитывается, если она противоречит закону или ухудшает права дольщика в соответствии с нормами, установленными законом».

Помимо указанных моментов, есть еще масса, на которые стоит обратить внимание, но о них мы расскажем в следующих публикациях. «К сожалению, наш рынок инвестиционного строительства для покупателей – это не свобода воли договора и отношений по приобретению недвижимости в новостройке, – заявляет Олег Сухов. – Это навязанные застройщиком правила игры, в которой застройщик именно играет, а дольщики рискуют, очень часто напоминая игроков в рулетку больше, чем покупателей прав на недвижимость».