Недвижимость Залоговая квартира: мифы и факты

Залоговая квартира: мифы и факты

Каждый или почти каждый хочет иметь «крышу над головой». У кого есть деньги, думают об удобстве и статусности будущего жилья, у кого со средствами «не очень» – ищут приемлемые варианты. Одним из таких в последнем случае считают залоговые квартиры. Существ

Каждый или почти каждый хочет иметь «крышу над головой». У кого есть деньги, думают об удобстве и статусности будущего жилья, у кого со средствами «не очень» – ищут приемлемые варианты. Одним из таких в последнем случае считают залоговые квартиры. Существует миф, что такие квартиры продают по заниженным ценам, как конфискат. Это – хорошая сторона медали, обратная – проблемы, которые сваливаются на головы покупателей таких квартир.

Что из этого соответствует реальному положению дел, мы выясняли у специалистов.

«Предложений по залоговой недвижимости на сегодня очень мало. К примеру, по состоянию на ноябрь 2010 года в базе банка «ВТБ 24» по Тюменской области порядка 20 квартир на вторичном рынке и несколько объектов загородной недвижимости, – комментирует начальник отдела ипотечного кредитования РОО «Тюменский» «ВТБ 24» Ольга Медведева. – Хотя в свое время эксперты предвещали чуть ли не обвал рынка из-за появления предложений по таким квартирам. Тот факт, что приставы, как правило, занижают цену, а банки, наоборот, оставляют высокой в целях компенсации своих потерь и затрат, удержало процесс». «Я считаю, что ничтожность влияния на рынок залоговых квартир говорит о том что у нас рынок недвижимости все таки реальный, а не виртуальный, как, к примеру, в США», – говорит директор РАН «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Тем не менее, сегодня в базе почти каждого агентства недвижимости есть такие квартиры. В большинстве случаев речь идет о квартирах, которые реализуются их владельцами по доброй воле. Например, когда-то молодожены купили однокомнатную квартиру по ипотеке, прожили в ней два-три года, родился ребенок, стала нужна двухкомнатная, которая приобретается опять с использованием ипотечного кредита. Поэтому однокомнатную квартиру нужно продать, пишет журнал Metrinfo.ru.

Но у компаний также есть клиенты, которые вынуждены продавать квартиру, так как не могут выплачивать ипотеку. В основном такие клиенты, не дожидаясь обращений банков в коллекторские агентства и суды, идут к риелторам. «Набирает ход новая тенденция, когда люди продают квартиру, по которой еще не выплачены кредиты, но они не имеют проблем и просрочек, и нам приходится разрабатывать схемы таких сделок, – рассказывает Хусаинов. – Приятно, что банки идут навстречу. Например, соглашаются на схемы параллельного закрытия старой задолженности и предоставления нового кредита. Соответственно залогодателем становится новый собственник».

Но бывает еще и продажа по принуждению. «Она возможна только в случае длительной просрочки ипотечных платежей (более шести–девяти месяцев), – уточняет руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин. – Обычно банки предлагают различные варианты для погашения задолженности – продление срока кредита, отсрочка погашения основного долга и т.д. Если ни один из вариантов не устраивает клиента, то квартира реализуется уже по судебному решению».

И здесь важен один момент: без решения суда агрессивно требовать от заемщика продажи его имущества нельзя. «Если же под «принудительной продажей» понимать действия кредиторов, коллекторов и прочих лиц, которые заставляют заемщика продать свою квартиру, то такая сделка, подпадая под нормы статьи 179 Гражданского кодекса РФ («Сделка, совершенная под влиянием угрозы, при стечении тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях»), в дальнейшем имеет все шансы быть признанной недействительной в судебном порядке», – говорит руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Ирина Кажикина.

«Не доводить дело до конфискации выгодно и банкирам, во-первых, как правило, для них это достаточно непрофильно – заниматься реализацией квартир, во-вторых, это резко ухудшает показатели, а у банкиров отчетность – это святое», – поясняет Ильдар Хусаинов.

Если говорить о низких ценах таких квартир, то это, скорее, миф. Дело не столько в цене, сколько в условиях. «Стоимость объектов залоговой недвижимости формируется с учетом текущей оценочной стоимости, которая может отличаться от первоначальной залоговой (например, появился высокий спрос среди покупателей), – комментирует Ольга Медведева. – От обремененных квартир покупатели ждут более низкой цены, но банку выгодно продавать объекты по цене ниже «рыночной», только если процесс продажи квартиры затягивается. Зато банки могут предложить более выгодные условия кредитования залоговых квартир, снизив процентную ставку. Помимо этого, существует возможность досрочного погашения кредита с первого дня, сведен к минимуму риск утраты права собственности на объект и отсутствуют комиссии за выдачу кредита и рассмотрение заявления о предоставлении кредита».

«У нас взыскание не приняло массовый характер, процент просроченной задолженности на очень низком, – для посткризисного этапа, – уровне, – дополняет Ильдар Хусаинов. – Как признают сами банкиры, объем просроченной задолженности, которая их беспокоит по ипотеке, находится на уровне менее одного процента, при этом большую часть из этой просрочки, как правило, так или иначе реструктуризуют. В банках, с которыми мы плотно сотрудничаем по реализации залоговых квартир, цены рыночные. Единственное, банкиры дают процент на уровне ставки рефинансирования по таким квартирам и не требуют первоначального взноса, так что, в какой-то степени, можно сказать, что покупка залоговой квартиры выгодна».

Тем не менее, даже на таких условиях купить квартиру по выгодной ставке для многих интересно. Как это можно сделать? Существует несколько вариантов:

1. Купить у собственника. «Квартиру у самого собственника иногда можно купить дешевле. Но зачастую заемщик-собственник готов продать квартиру ниже рыночной стоимости только при условии, что его «совсем прижали» обстоятельства: уже несколько месяцев не оплачивает платежи, влез из-за них в долги или потерял работу. Поэтому продавцы выставляют цену, ориентируясь не на рыночный спрос, а на собственные потребности, – разъясняет Ольга Медведева. – Сложность в данной ситуации в том, что владелец сам составляет договор, согласовывает все сроки с банком. Если продает сам собственник, важно, чтобы погашение задолженности было произведено вовремя и добросовестно. Главное – помнить, что при покупке залоговой недвижимости следует проследить, не продается ли объект другими лицами. Поскольку тонкостей тут достаточно, и многое зависит от банка, выдавшего ипотечный кредит, покупателю стоит обратиться к специалисту, имеющему опыт оформления таких сделок с ипотечными квартирами».

2. Купить квартиру у судебных приставов. «Если заемщик теряет платежеспособность, не платит по кредиту и не идет на контакт с банком, последний обращается в суд и продает залоговую квартиру при наличии решения суда, но таких случаев крайне мало. Поэтому первым способом приобретения залоговой недвижимости является покупка от судебных приставов, – поясняет Медведева. – Если квартира продается через судебных приставов, заемщик (бывший собственник) практически не имеет свободы в ценовых действиях. Поскольку квартиру оценивают судебные приставы, ее стоимость относительно рынка, как правило, занижается (с другой стороны они согласовывают ее с банком). Обычно существуют значительные просрочки платежей и набежавшие пени заемщика перед банком, которые также должны быть компенсированы из суммы уплаченной за квартиру. Многие потенциальные покупатели специально отслеживают аукционы для продажи подобных объектов недвижимости, надеясь купить квартиру подешевле. У таких вариантов есть минусы – проживающих приходится выселять насильно. При выезде последние могут оставить квартиру «не в том состоянии». Моральная сторона процесса в итоге не всегда приятна».

3. Купить у банка. «При нежелании дальше обслуживать долг большинство заемщиков соглашается на внесудебную реализацию имущества, о чем подписывается соответствующий документ. В данном случае покупатель может воспользоваться базой «Витрина залогового имущества», по которой банк выступает посредником между покупателем и продавцом, а окончательная цена определяется по договоренности покупателя и продавца, так что есть возможность поторговаться», – рассказывает Медведева.

Получается, что покупка такой квартиры не менее громоздка, чем обычная сделка купли-продажи на рынке недвижимости. Так что, здесь скорее нужно руководствоваться своими пожеланиями и возможностями.

ПО ТЕМЕ
Лайк
LIKE0
Смех
HAPPY0
Удивление
SURPRISED0
Гнев
ANGRY0
Печаль
SAD0
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
ТОП 5
Рекомендуем