Круглый стол 72.ru. Эпизод второй: несовершенство законов порождает риски

Риск есть всегда и везде, даже, когда вы покупаете хлеб в магазине вы рискуете, приобрести черствую булку. Масштаб компаний – застройщиков, риелторских агентств – не панацея от бед. Любой договор можно опротестовать. На государство бессмысленно надеяться, если даже оно не до конца уверено в своих институтах. Надежда остается только на цивилизованный диалог, который рано или поздно, но все-таки дойдет до власти, и начнется совместная работа. Такие мнения прозвучали во второй части круглого стола «Алгоритм безопасной сделки на рынке недвижимости», организованном порталом 72.ru, который состоялся 28 сентября.

Напомним, в первой части обсуждались риски и способы защиты от них на вторичном рынке жилья. В итоге участники пришли к мнению, что в Тюмени гарантом безопасности может стать крупное агентство недвижимости, у которого есть и свой страховой фонд, и компетентные профессионалы, и проверенная база данных. Но всегда нужно внимательно читать договор, и при появлении сомнений консультироваться со специалистами – в частности, независимыми экспертами из госструктур, отвечающих за защиту прав потребителей.

Во второй части, когда пошел разговор о рынке новостроек, долевое строительство, участники мероприятия все-таки сошлись во мнении, что крупные компании – вовсе не гарант безопасности, и даже профессионалы не могу предусмотреть всех юридических казусов, которые по большей части возникают на уровне государственных инстанций.

«Как вам известно, за последний год несколько вполне крупных компаний, с хорошей репутацией обанкротились, – рассказала начальник отдела государственной регистрации прав на объекты долевого строительства Светлана Кривошеева. – Почему? Так получилось»

Проблемы долевого строительства сегодня на уровне всероссийского обсуждения. Почти в каждом уголке страны, где есть хоть один застройщик, который строил не за свои средства, найдется и «обманутый дольщик».

Бороться с проблемой естественно стали, когда поток жалоб грозил перейти с листка бумаги на улицы городов (что кстати тоже можно было наблюдать по всей стране). Приняли федеральный закон – 214-й, в надежде, что он-таки сможет урегулировать ситуацию. Но все гладко оказалось опять же только на бумаге.

«Ранее существовала судебная практика, и при этом она была на руку потребителю. За основной договор признавался предварительный или инвестиционный, и суд вставал на сторону обывателя. С весны ситуация в корне поменялась: теперь такие договора считаются недействительными и дольщикам отказывают в регистрации права собственности», – рассказала председатель совета НП «Объединение риелторов Тюменской области» Юлия Пантелеева.

«В этой ситуации у дольщика почти нет вариантов. Права у него есть, но реализовать он их практически не сможет», – считает начальник отдела по защите прав потребителей управления по товарному рынку и услугам администрации Тюмени Оксана Речкина.

Одним из гарантов безопасности участники круглого стола назвали регистрацию сделки, договора в управлении Росреестра.

«Росреестр играет огромную роль в гарантиях безопасности обывателя. Прежде чем заключить договор с клиентом, мы интересуемся регистрирует ли он договор. Если да, то в 99 процентах случаев все пройдет нормально», – рассказывает Юлия Пантелеева.

Но за полгода количество отказов управлением в регистрации права собственности, сделки по долевому строительству возросло кратно.

«Нередко возникает ситуация когда договором было предусмотрено обязательное письменное согласие застройщика на уступку права требования. Но в итоге мы не можем получить это письменное согласие, застройщики, по одним им ведомым причинам, не отвечают. Регистрацию приостанавливаем, – рассказывает Светлана Кривошеева. – К тому же до сих пор – в среднем раз в неделю – мы отказываем в регистрации, потому что застройщики пытаются продать объект дважды. На что рассчитывают? Не понятно».

И еще один нюанс. Дело в том, что закон был принят совсем недавно, в марте этого года. И те, кто успел зарегистрировать договор или право собственности сегодня имеют хоть какие-то гарантии в случае банкротства застройщика, остальным приходится вести судебные тяжбы, где суд не всегда встает на сторону дольщика.

В результате, как бы вы ни составляли договор, ни пытались предусмотреть всех нюансов, очередное изменение законодательства может свести на нет все ваши усилия.

«Необходимо создавать системы взаимного сотрудничества, совместные механизмы, – считает директор РАН «Этажи» Ильдар Хусаинов. – Пусть у застройщиков будут свои фонды, пусть контролирующие органы четко регламентируют финансовую дисциплину застройщиков, нормативы отчисления в страховые, компенсационные фонды. Пусть государство дает гарантию, доказывая тем самым состоятельность своих институтов – контролирующих, исполнительных органов. Это будет нормальный конструктивный подход. Чтобы клиент знал, что он действительно получит в случае коллапса».

Но сегодня этой системы нет. И все рассуждения о том, как могло бы быть – абсолютно гипотетические. Стоит ли их вести? Участники круглого стола сошлись во мнении, что стоит. «Я принимал участие во всероссийском конгрессе риелторов, и там были депутаты, чиновники и они с вниманием слушали все доклады и на тему взаимного сотрудничества, и ответственности в том числе. Так что разговоры вести нужно. Необходимо доводить информацию до власти. И мы все равно придем к цивилизованному рынку услуг», – резюмировал Хусаинов.

Как один из вариантов продолжения гипотетического диалога предложена очередная тема, для обсуждения которой как раз и планируется пригласить не только независимых участников рынка – бизнесменов, но и власть имущих, отвечающих на государственном уровне за риски обывателей.