Арендуем ипотечную квартиру

О том, что можно сдать в аренду квартиру, которая была приобретена по ипотеке, наверное, знают многие. Хотя, как показывает статистика, пользуются этим далеко не все, несмотря на то, что такого рода недвижимость, как правило, ложится тяжким грузом на подавляющее большинство граждан РФ, вынужденных выплачивать банку значительные денежные взносы.

По разным оценкам, с согласия банков в настоящее время сдается в аренду около 20–30% ипотечных квартир, сообщает сайт «Тюменская недвижимость». Впрочем, точные цифры назвать пока не в состоянии даже специалисты, так как непрозрачность ситуации в этом виде бизнеса не позволяет осуществлять точные расчеты. В первую очередь, это связано с тем, что многие залогодатели не информируют банк о сдаче жилья в аренду, хотя это не вполне правомочно и чревато определенными неприятными издержками. «Официально обратившихся клиентов в РОО «Тюменский» «ВТБ24» с данной просьбой – всего пять человек», – рассказывает начальник отдела заключения и сопровождения ипотечных сделок Тюменского регионального офиса ВТБ24 Элеонора Небрат. Так что с определенной долей уверенности можно утверждать, что на общем фоне доля такого жилья очень незначительна.

Тем не менее, такой вариант для многих становится выходом из ситуации, когда приходится покрывать немалые денежные выплаты по ипотеке. Другой вопрос, что люди просто опасаются сдавать такое имущество в аренду, так как есть возможность налететь на подводные камни юридических заморочек российского законодательства: ведь до окончательного финансового расчета с банком гражданин не является полноправным собственником и не имеет права распоряжаться этой недвижимостью.

Впрочем, законодательство РФ никаких препятствий в этом деле не чинит и, согласно закону «Об ипотеке», любой владелец ипотечного жилья может получать от него определенные дивиденды.

«Квартира, приобретаемая на кредитные средства, находится в залоге у банка, а значит, заемщик должен использовать ее только по назначению и не допускать ухудшения предмета залога. При сдаче квартиры в аренду эти риски увеличиваются, так как временные квартиранты могут использовать жилье не для проживания, а, например, в качестве офиса или склада. Проконтролировать это сложно. Хоть объект недвижимости и является собственностью заемщика, он остается в залоге у кредитора до полного погашения задолженности. Поэтому банк заинтересован в сохранности квартиры, сохранении ее стоимости на рынке, – резюмирует Элеонора Небрат. – Плюсом для заемщика является возможность использовать доходы от сдачи в аренду как дополнительный источник для погашения задолженности по кредиту (в случае, если жилье приобреталось не для личного проживания, а как приобретение активов)».

Однако сдавать в аренду жилье можно и без согласия банка-кредитора, но только в том случае, если договор об ипотеке соответствующего пункта не содержит. Сегодня такие случаи единичны и уже почти не встречаются. Более того, даже если банк дал согласие на сдачу имущества в аренду, время аренды не может превышать срока самого кредита.

Но судьбу лучше «не искушать» и при заключении договора об ипотечном кредите обговорить с банком и данный вопрос. Как правило, банки не препятствуют в сдаче гражданами квартир в аренду, но и участия этом деле не принимают. Главное, чтобы арендодателем не нарушались российские законы, в частности добросовестно выплачивался налог с арендной платы. Закон «Об ипотеке», в свою очередь, дает банку право регулярно проводить проверки на предмет состояния и условий содержания ипотечного жилья. Такая норма, как правило, обязательно устанавливается банком отдельным пунктом в документах на ипотеку, но проводить ее можно не чаще двух раз в год и при этом не должны создаваться неоправданные помехи для эксплуатации арендованной квартиры.

При заключении договора с банком на ипотеку, если человек в дальнейшем планирует сдавать это жилье в аренду, следует учесть ряд моментов:

• возможность сдачи предмета ипотеки в аренду предусмотрена типовыми формами документации банка;

• до сдачи предмета ипотеки в аренду заемщику необходимо предоставить в банк письменное заявление (по форме банка) с просьбой выдачи согласия на аренду предмета ипотеки, а также оплатить комиссию за рассмотрение заявления согласно действующим тарифам банка;

• к вышеуказанному заявлению необходимо приложить проект договора аренды с максимальным сроком действия один год, который подлежит согласованию с банком;

• при сдаче в аренду предмета ипотеки заемщик обязан уведомить страховую компанию о данном факте и сделать определенную доплату по повышенному коэффициенту;

• у заемщика возникают обязательства по оплате налога на доходы физических лиц от сдачи имущества в аренду;

• при сдаче предмета ипотеки в аренду желательно обратиться за помощью к риелторам, зарекомендовавшим себя на рынке данных услуг.

Теперь пару слов о вероятных юридических последствиях, которые настигнут залогодателя, не известившего банк о сдаче жилья в аренду. Многие юристы обращают здесь внимание на то, что некоторая доля ответственности ляжет и на арендодателя, который сразу же будет выселен из занимаемой квартиры. На залогодателя могут наложить крупные денежные штрафы или просто расторгнуть договор об ипотеке с требованием досрочной выплаты кредита.

«Если клиент выполнит все условия договора, своевременно оплачивает кредит, то сложностей в вопросе сдачи квартиры в аренду возникнуть не должно, – комментирует г-жа Небрат. – Интересы банка в данном случае защищены кредитным договором, по условиям которого клиент банка обязуется не сдавать жилье в наем, не передавать в безвозмездное пользование и не предоставлять третьим лицам право пользования квартирой без письменного согласия кредитора. Если заемщик нарушает эти условия, кредитный договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, и банк вправе потребовать досрочного погашения задолженности по кредиту».

В общем, можно утверждать, что сдача ипотечной недвижимости в аренду грубым нарушением законодательства России не является, особенно если выполнять при этом все прописанные в нем требования. В первую очередь важно, чтобы банк знал о принимаемом залогодателем решении, а еще лучше будет включение пункта об аренде в кредитный договор. При соблюдении указанных законодательных норм банки «входят в положение» своих клиентов и не препятствуют сдаче жилья в аренду.