Ипотека с голландским душком

В жизни российских ипотечников появится новое понятие – «голландский аукцион». Именно через него планируется в будущем продавать залоговое имущество должников. Такой вариант торгов предполагает не только повышение стоимости лота, но и снижение. В российской практике впервые решили использовать голландский метод продаж. Тюменские банкиры эту идею оценили положительно. Они сходятся во мнении, что с «голландских торгов» реализация имущества будет проходить быстрее, чем это делается сейчас.

В закон «Об ипотеке» российские чиновники намерены ввести новое понятие – «голландский аукцион». 23 апреля 2010 года на пленарном заседании депутаты Государственной Думы в первом чтении одобрили соответствующие поправки. В правительстве отмечают, что подобный метод ведения торгов абсолютно новый для российского законодательства.

«Голландский аукцион» предполагает игру на понижение. Цена объекта в ходе таких торгов может не только увеличиваться, но и снижаться. Изначально участникам аукциона предлагают приобрести лот по стартовой стоимости, равной рыночной цене объекта. При наличии нескольких заинтересованных претендентов цена будет расти. Если желающих заплатить начальную ставку не находится, аукционист предлагает понизить ее на один шаг. Понижение продолжается до тех пор, пока хотя бы один из участников торгов не согласится на предлагаемую цену. Отмечают, что цена не может опуститься ниже цены отсечения, прописанной в конкурсной документации.

Если после очередного понижения цены на лот заявляются несколько претендентов, цена объекта снова начинает расти, пока не останется один-единственный желающий приобрести объект. В любом случае победителем аукциона становится тот, кто предложит максимальную цену.

Депутаты также предлагают ввести упрощенный механизм регистрации сделок по заложенному имуществу: при реализации залогов во внесудебном порядке запись об ипотеке в ФРС погашается на основании заявления залогодержателя в течение трех дней. За принятие поправок проголосовали 372 депутата.

Член комитета по собственности Екатерина Семенова считает, что принятие законопроекта позволит снизить риски кредиторов: «Реализация заложенного имущества на торгах позволит обеспечить в короткие сроки продажу малоликвидного недвижимого имущества. Такая возможность облегчит получение кредитов субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе под залог помещений, выкупленных предпринимателями на внеконкурсной основе».

В комитете по собственности отметили также, что при доработке законопроекта ко второму чтению необходимо включить в него описание порядка и условий проведения аукционов со снижением начальной цены, поскольку в настоящее время законодательный механизм такого аукциона отсутствует. Все остальные замечания правового характера также могут быть устранены ко второму чтению, на концепцию законопроекта они не влияют.

Начальник ОКДВСП ОАО «Уралпромбанк» Данила Филатов уверен, что сложившаяся сейчас практика реализации заложенного имущества не отвечает интересам ни кредиторов, ни должников, ни потенциальных покупателей.

«Имущество в рамках действующего исполнительного производства имеет как правило завышенную цену и на торгах не реализуется. Соответственно, принимается на баланс кредитора, а затем реализуется им уже самостоятельно, что значительно увеличивает его издержки и сроки реализации, – поясняет свою позицию эксперт. – Либо имущество имеет заниженную цену и реализуется ниже рыночной стоимости в ущерб интересам должника. К явным положительным моментам «голландского аукциона» можно отнести вариативность при проведении торгов. На заемщиков по ипотечным кредитам это на прямую не повлияет, разве что позволит ускорить сроки реализации имущества должников».

Специалист по залоговому обеспечению Тюменского филиала Ханты-Мансийского банка Алексей Котков в свою очередь заметил: «В Тюмени вопрос должников стоит так же остро, как и по всей стране. Кризис дал нам не только тему для размышлений, но и подбросил вот такую проблему. Сегодня законодательство вносит огромные затруднения в реализацию залогового как жилого, так и коммерческого имущества. Что может дать банкам эта поправка – только упрощение реализации залогового имущества. А вот упрощение регистрации – это интересно. Сегодня эта процедура занимает как минимум месяц. И сокращение сроков можно отнести к плюсам, эта поправка приведет к цивилизованным деловым отношениям».