Арендодатель: как зарабатывать и не терять

Началась очередная кампания по оформлению налоговых деклараций, в ходе которой граждане обязаны уведомить государство об уровне своих доходов за истекший год. Подать декларацию о доходах граждане обязаны до 30 апреля. «Требование распространяется, в том числе, на физических лиц, получивших доход от сдачи имущества в аренду», – поясняет начальник отдела УФНС по Тюменской области Ольга Бабикова.

Не секрет, что одной из самых непрозрачных сфер остается аренда жилья. В Тюмени аренда квартир – это многомиллионный бизнес. Для многих это дополнительный доход, неплохая прибавка к пенсии или источник оплаты кредита за квартиру, для других – единственное средство существования. В таком случае отдавать деньги еще и государству особого желания люди не испытывают. Но, как показывает практика, быть законопослушным гражданином безопаснее и, как ни странно, выгоднее. За уклонение от уплаты налогов предусмотрена не только налоговая и административная, но и уголовная ответственность. При возбуждении уголовного дела предусмотрено наказание в виде штрафа или лишения свободы на срок до шести лет.

«Выявить арендодателя, который не платит налоги, сегодня не составляет особых сложностей, – комментирует Ольга Бабикова. – Активно работает горячая линия. Мы систематически делаем запросы в кондоминиумы. Постоянно проводятся милицейские рейды. Да и «доброжелателей», тех же соседей, готовых сдать нерадивого гражданина, достаточно».

Хотя, как рассказали в областной прокуратуре, прецедентов реального наказания в Тюмени пока не фиксировали. «Обычно такие дела до суда не доходят, все заканчивается на моменте предупредительного письма от налоговой инспекции, – рассказала старший помощник прокурора областной прокуратуры Елена Мельникова. – На моей памяти возбуждения уголовного дела или судебного процесса по факту уклонения от налоговых обязательства за доходы от аренды квартир не было».

Сдавать квартиру по закону можно двумя способами. В первом случае – выступать как физическое лицо: подать в налоговую инспекцию ежегодную декларацию и заплатить 13 процентов, но, если вы сдаете квартиру юридическому лицу для проживания в ней сотрудников, удержать с вас 13 процентов – обязанность юридического лица (в данном случае декларацию сдавать не требуется, отчет делает бухгалтерия фирмы, которая снимет квартиру).

Во втором случае – вы выступаете как индивидуальный предприниматель, то есть сдавая квартиру и осуществлять предпринимательскую деятельность. В этом случае при переходе на упрощенную систему налогообложения вы платите шесть процентов налога и сто пятьдесят рублей в месяц в Пенсионный фонд. Индивидуальный предприниматель обязан зарегистрироваться и сдавать бухгалтерскую отчетность.

При выборе нужно понимать, что никто от вас не вправе потребовать становиться ИП – законодательно закрепленной обязанности зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя при сдаче квартиры в аренду не существует.

Но можно соблюсти закон и уйти от ответственности. Да, такой вариант тоже существует. Это договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом. Он по своему характеру близок к договорам коммерческого найма или аренды, но особенностью предлагаемого соглашения является безвозмездный характер, то есть формально оплата за проживание не берется, что означает – платить налоги не придется. На практике, если откровенно сказать, такие договора заключаются в двух случаях: краткосрочный и долгосрочный или бессрочный договор.

Если вы заключаете краткосрочный договор с посторонними лицами, то должны понимать, что это разновидность договора применяется как скрытая форма коммерческого найма или аренды. При заключении такого договора плата берется за весь срок вперед. Срок действия таких соглашений может составлять от трех до шести месяцев, по истечении которого договор перезаключается. Но если при заключении договора коммерческого найма или аренды необходимо становиться на учет в налоговой инспекции и платить налоги, то при заключении договора безвозмездного пользования жилым помещением отчитываться перед государством не надо, однако все юридические последствия (например, возмещение ущерба и так далее) у сторон возникают в том же объеме, что и при заключении стандартного договора аренды. Такие договоры используются часто в крупных мегаполисах и заключаются обычно в нотариальной форме (прямых указаний в законе на это нет) и какой-либо регистрации (государственной или учетной) не подлежат.

Второй вариант предполагает бессрочный договор с родственниками. Похожая форма договора применяется и для постоянной регистрации (прописки) родственников на жилплощадь, находящуюся в собственности у граждан, при условии, что иным законным путем регистрацию оформить не представляется возможным. То есть вы можете «прописать постоянно» и на основании договора подобного типа легко выписать прописанного через суд.

Договор безвозмездного пользования с родственниками может быть как срочным, так и бессрочным. При заключении такого соглашения следует сделать акцент на правах всех членов семьи, сроках, условиях использования квартиры и условиях расторжения. Срочный или бессрочный договор безвозмездного пользования жилым помещением может быть расторгнут в одностороннем порядке, при этом необходимо указать сроки выселения.

В любом варианте есть одно главное правило: вам необходимо заключить договор. Таким образом вы страхуете себя от разнообразных напастей. Как то: невыплаты суммы аренды, порча имущества в квартире, либо самой квартиры, и естественно, возможность все это возместить в судебном порядке.

И наконец, самое главное: как сдать квартиру. Вы можете это сделать своими силами. Напечатать кипу объявлений и самостоятельно «украсить» ими город. Подать объявление в газету, на сайт или в бегущую строку. В этих случаях предсказать, от кого поступят первые звонки, несложно. Это будут.. риелторы. Потому как более заинтересованных лиц в свободных жилплощадях сегодня просто не существует. С одной стороны, это неплохо, потому что теперь работать будут за вас. Но никто не гарантирует вам, что сдать квартиру удастся быстро. Дело в том, что обычно риелторы напрямую «завязаны» с агентствами, и комиссия, которая предлагается потенциальному клиенту, достигает почти ста процентов. Желающие снять квартиру при таких суммах меняются в лице.

«Средняя комиссия составляет около 30 процентов от месячной оплаты, – рассказывает директор АН «Град Инвест» Юлия Макарова. – Но обычно риелтор работает через несколько агентств и, соответственно, комиссия вырастает в арифметической прогрессии. И 30 процентов с легкостью трансформируются в сто». Поэтому советуем напрямую обращаться в определенное агентство или самостоятельно выходить на конкретного риелтора, заключать с ним договор, где можно оговорить и разумный процент комиссии, и другие условия, например, те же сроки.

Несмотря на все варианты, основным остается утверждение, что без бумажки мы... сами знаете.