«Даудель»: пять месяцев работы собственной УК

В начале этого года инвесторы проекта – клубного жилого комплекса «Даудель» – приняли решение создать собственную управляющую компанию. Прошло пять месяцев, но и за такой небольшой срок сделано немало. О том, почему было принято такое решение, насколько выгодным оно оказалось для жителей комплекса, есть ли намерение развивать управление как бизнес-направление, мы беседуем с одним из кураторов проекта Игорем Михайловым.

– Игорь Владимирович, комплекс изначально позиционировался как клубный, то есть достаточно закрытый, а следовательно, с точки зрения благоустройства и комфорта проживания, в нем не должно было возникать никаких проблем. Зачем же понадобилось создавать собственную управляющую компанию?

– Действительно, после сдачи в эксплуатацию первой очереди комплекса мы управляли через товарищество собственников жилья с привлечением внешней управляющей компании. Но этот механизм оказался недостаточно эффективным. И вот почему. Главная проблема (а на самом деле существенное преимущество) «Даудели» – в очень сложном техническом оснащении комплекса. Системы холодного и горячего водоснабжения, отопления, вентиляции, пожаротушения работают в автоматическом режиме и на импортном оборудовании.

С одной стороны, это великолепно, поскольку система исключает человеческий фактор и позволяет существенно экономить на коммунальных платежах, но с другой стороны – для того, чтобы все это работало как надо, необходимы совершенно иной уровень подготовки персонала, совершенно иное отношение персонала к имуществу комплекса и требованиям к комфорту его жителей. К примеру, инструкция по эксплуатации комплекса водоснабжения больше по объему, чем инструкция по эксплуатации автомобиля. Можете себе представить какого качества специалист должен быть?! А уровень и подход большинства местных управляющих компаний не позволяет, к сожалению, рассчитывать на должный профессиональный подход. Именно поэтому, в конце концов, было принято решение создать свою сервисную компанию «Даудель-Сервис», с января она начала работу на комплексе.

– Какие задачи вы ставили перед данной компанией?

– Пока три. Во-первых, было необходимо оптимизировать процесс принятия решений по вопросам управления, во-вторых, оптимизировать плату за помещения и коммунальные услуги, в-третьих, обеспечить достойный уровень сервиса и комфорта, соответствующий жилью такого уровня.

– Чего удалось добиться?

– Практически все поставленные задачи в той или иной мере решены. Мы разработали оптимальную форму принятия решений по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания собственников жилья. От каждого из девяти домов комплекса выбрано по два представителя, которых остальные собственники наделили полномочиями в части принятия решений, отнесенных к компетенции общего собрания. Оговорюсь, что при желании активного участия в жизни комплекса, любой из собственников может принять участие в собрании, но как это чаще всего бывает, времени у большинства из нас нет, а выбранные представители собираются в обязательном порядке, и это позволяет нам правомочно принимать решения по рассматриваемым вопросам. А вопросов, поверьте, возникает множество. Данная форма хороша тем, что позволяет решить эти вопросы оперативно и на благо всех жителей.

Во-вторых, проделана серьезная работа по оптимизации коммунальных платежей. Например, перевод расчетов за теплоснабжение по показаниям домовых приборов учета позволил сэкономить в январе–феврале 20 процентов, в марте – 45 процентов, а в апреле – 30 процентов от норматива. С 1 июня расчеты за потребление воды будут основаны на показаниях квартирных приборов учета. В настоящее время реализуем мероприятия по переводу расчетов за тепловую энергию с использованием индивидуальных приборов учета тепла.

Интересно, что «Даудель» – наверное, единственный в Тюмени жилой комплекс, в котором показания приборов учета по электроснабжению снимаются автоматически через программный интерфейс (т.е. без участия собственников квартир) и сообщаются в ОАО «ТРИЦ» для начисления. В итоге собственник получает единую квитанцию, где все платежи (в т.ч. и за электроэнергию) учтены. Расчеты мы, кстати, перевели в ОАО «Тюменский расчетно-информационный центр» (ТРИЦ). Это удобно для жителей комплекса, ведь заплатить за квартиру можно в любое время и практически в любом месте, система приема платежей у ТРИЦ развита очень хорошо.

Кроме того, нам удалось оптимизировать плату за содержание помещений. Так, по сопоставимым услугам общий тариф за содержание помещения в комплексе «Даудель» равен 15,2 рубля за квадратный метр, в то время как аналогичный тариф в домах муниципального жилого фонда утвержден городской администрацией в размере 16,53 рубля за метр, или на девять процентов больше. При этом содержание помещений в «Даудели» предусматривает ежедневную одно- или двухразовую влажную уборку мест общего пользования, более высокие требования к результатам работы персонала и т.п. – то есть наш уровень сервиса просто несопоставим с сервисом в муниципальном жилом фонде.

– Интересно, каким образом удалось оптимизировать содержание помещений. Ведь тут, как правило, большую долю занимает заработная плата – тех же техничек, дворников, уборщиков и тому подобное...

– Обеспечить высокий уровень сервиса и в то же время оптимизировать затраты помогло приобретение техники для клининга. Сервисная компания купила поломоечную машину, снегоуборочную машину, подметальную машину, пылесосы, систему по уходу за полами, сервисные и уборочные тележки и иное оборудование. Использование всего этого «добра» позволяет нам обходиться меньшим количеством рабочих рук. Например, подметальная машина имеет производительность 3600 квадратных метров в час, и это позволяет заменить трех-четырех дворников одним оператором. Или посчитайте, сколько надо было бы техничек, чтобы вымыть паркинги площадью более пяти тысяч квадратных метров – а с помощью поломоечной машины в «Даудель-Сервис» этим занимается один человек.

– А уровень сервиса и благоустроенности того же двора в комплексе надо, наверное, видеть...

– Да, действительно. То, что сегодня на комплексе, не стыдно показать как образцово-качественный показатель комфорта: ни пылинки, ни соринки, просторный двор, ни одной машины во дворе, детям есть где побегать, работает уже и теннисный корт.

Мы еще когда сдавали первую очередь в эксплуатацию, говорили о том, что подход «Ваш дом – ваши проблемы» нам не свойствен: «бросить» жителей, и пусть они сами разбираются с управлением и соблюдением порядка, – это не дело. Уверен, что такое отношение сохранится, главное, чтобы жители нас поддержали.

– Кстати, да: поддержка-то чувствуется?

– Ну, конечно. Видя подобное отношение к комплексу с нашей стороны, они стали вести себя по иному, более по-хозяйски, что ли. И задолженность за оплату жилищно-коммунальных услуг существенно снизилась с начала работы управляющей компании.

– Получается, опыт управления жилым комплексом уже успешен, не думаете ли развивать его как бизнес-направление?

– Нет, на перспективу мы не рассматриваем управление жилым фондом как способ заработать, это вполне локальный проект, не рассчитанный на тиражирование. Но финансовый интерес тут тоже есть, к чему лукавить. Ведь «Даудель» еще не достроен как комплекс, строится третья очередь, будет еще один проект – «Даудель Де Люкс». И мы прекрасно понимаем, что чем более благоприятные и комфортные для проживания условия мы сможем создать, тем положительней это скажется на реализации квартир в строящихся очередях.