разбираемся, что к чему
Тюменцы рассказали о своих страхах покупки квартиры в новостройке
Покупка квартиры — дело серьезное. Когда решение о столь важном приобретении уже принято, большинство тюменцев начинают думать над тем, что же выбрать — квартиру в новостройке или вариант со вторичного рынка недвижимости. Несмотря на все преимущества нового жилья, многие боятся его покупать.
От наших горожан мы собрали самые главные страхи и предрассудки, связанные с покупкой жилья у застройщика. Как оказалось, бытует немало легенд на этот счет. Вместе с экспертами тюменского рынка недвижимости мы нашли ответы на каждое заблуждение.
От наших горожан мы собрали самые главные страхи и предрассудки, связанные с покупкой жилья у застройщика. Как оказалось, бытует немало легенд на этот счет. Вместе с экспертами тюменского рынка недвижимости мы нашли ответы на каждое заблуждение.
01
Жилищный кредит не тот случай, когда вы обречены тянуть ипотечную лямку и быть прикованным к объекту закредитованной недвижимости до конца действия договора. У каждого заемщика может возникнуть необходимость улучшения жилищных условий или продажи квартиры. Кстати, таких ситуаций в последнее время всё больше. Сбербанк, например, запустил программу купли-продажи залоговых квартир, в рамках которой можно купить или продать квартиру без погашения действующего ипотечного кредита.
— Боюсь покупать квартиру в новостройке, да еще и в ипотеку. Жизнь так непредсказуема, в любой момент могут измениться обстоятельства, и что я буду делать с ипотекой? Квартиру, которая в ипотеке, не продать.
Светлана Морозова, 45 лет:
А теперь правда:
02
В связи с изменениями в 214 федеральном законе для дольщиков существенно ничего не изменится, а вот для застройщиков изменится многое. Дольщики так же, как и раньше, смогут покупать квартиры в новостройках как за собственные средства, так и с помощью ипотеки. Все получаемые денежные средства от дольщиков на этапе строительства будут поступают на специальные эскроу-счета. Дольщик при этом не будет рисковать своими финансами, так как застройщик получит поступившие от покупателя деньги только после передачи ему готовой квартиры. Денежные средства дольщиков, хранящиеся в банке, будут застрахованы по аналогу с банковскими вкладами на сумму до 10 миллионов рублей.
— В новостях муссируют тему изменений в 214-ФЗ. Мне уже кажется, что успеть купить квартиру в новостройке на понятных условиях и без увеличения цены не получится. Я почти уверена, поправки в этот закон только усложнят покупку квартиры от застройщика.
Юлия Григорьева, 37 лет:
А теперь правда:
03
Многие думают, что из-за политических или финансовых показателей страны произойдет снижение стоимости квартиры в новостройке. Но, как показывает аналитика, этого не происходит. Современные реалии диктуют прогрессирующее ценообразование, меняться в сторону понижения оно вряд ли будет.
Аналитики из компании UP consAllt поделились свежей таблицей, в которой видно, что цена за квадратный метр только растет.
Аналитики из компании UP consAllt поделились свежей таблицей, в которой видно, что цена за квадратный метр только растет.
— Я не стану сейчас покупать квартиру в новом доме. Буду ждать снижения цен. Диаграмма цен на жилье очень переменчива, не буду спешить.
Диана Абрамова, 28 лет:
А теперь правда:
04
Кто-то до сих пор ошибочно полагает, что риелторские компании за свой счет страхуют риски, которые возникают у покупателя квартиры на первичном рынке. Это не так. Обязательное страхование диктует федеральный закон, поэтому страхование от риелторов, если оно есть, бесполезно. С 2014 года ответственность застройщика перед дольщиком регулируется хорошо известным сегодня законом о долевом строительстве — 214-ФЗ. Закон говорит, что каждый застройщик еще до заключения ДДУ обязан оформить страхование ответственности, иначе договор не зарегистрируют в Росреестре. Только на основании договора страхования застройщик несет ответственность за выполнения своих обязательств по ДДУ, за сдачу объекта в надлежащем состоянии и за то, что компания не обанкротится до момента ввода объекта в эксплуатацию. Сумма страхового взноса составляет 1,2% от суммы договора, деньги перечисляются в Компенсационный фонд дольщиков, созданный Правительством РФ.
— Без риелтора сложно представить безопасную покупку квартиры. Я думаю, что именно этот специалист сможет мне гарантировать страхование сделки.
Артем Селеванов, 40 лет:
А теперь правда:
05
Безусловно, риелтор может помочь с покупкой жилья. В этом, собственно, и заключается суть его профессиональных обязанностей. Но полагаться целиком только на риелтора не стоит. Для специалистов по недвижимости не существует профильного образования, зачастую знания к ним приходят только с опытом. Понять уровень ответственности и компетенции такого специалиста очень сложно на этапе знакомства. Пожалуй, единственный надежный способ выбрать риелтора — рекомендации друзей и знакомых.
— Для меня риелтор — эксперт в сфере недвижимости. Я не смогу в одиночку выбрать подходящую квартиру и оформить сделку.
Анастасия Игнатова, 32 года:
А теперь правда:
06
Выбирая застройщика, соблюдайте правила предосторожности: проверьте, есть ли у компании лицензия, документы на земельный участок, разрешение на строительство, проектная декларация и заключение о соответствии застройщика и проектной декларации. А еще стоит заглянуть на сайт Единого реестра застройщиков (ЕРЗ) и проверить компанию там. В рейтинге ЕРЗ есть такой показатель, как соблюдение декларируемого срока ввода жилья. Чем он выше – тем надежнее застройщик.
— Мне сложно доверять компаниям, которые строят жилье. Известно столько случаев с долгостроями, брошенными дольщиками или какими-либо махинациями.
Екатерина Иноземцева, 38 лет:
А теперь правда:
07
Да, такие профессионалы встречаются. Но нужно признать, встречаются еще и те, кто старается показывать квартиры конкретного застройщика за определенный процент комиссии, поэтому в его интересах продать именно ту квартиру, за которую он получит больший гонорар.
В 2018 году сумма комиссии у разных застройщиков стала разительно отличаться: кто-то готов перечислить риелтору 2%, кто-то — 3-4%, кто-то — 6%. Кстати, на поддержание интереса к себе некоторые застройщики продумывают мотивационные программы с вознаграждением за выполнение условий. Например, за каждую проданную квартиру специалист по недвижимости получит в подарок телефон либо бонусы за продажу конкретных квартир. Пока у риелторов есть финансовая мотивация от застройщика, нельзя говорить об абсолютной непредвзятости специалиста. Помните об этом.
В 2018 году сумма комиссии у разных застройщиков стала разительно отличаться: кто-то готов перечислить риелтору 2%, кто-то — 3-4%, кто-то — 6%. Кстати, на поддержание интереса к себе некоторые застройщики продумывают мотивационные программы с вознаграждением за выполнение условий. Например, за каждую проданную квартиру специалист по недвижимости получит в подарок телефон либо бонусы за продажу конкретных квартир. Пока у риелторов есть финансовая мотивация от застройщика, нельзя говорить об абсолютной непредвзятости специалиста. Помните об этом.
— Риелтор оценивает объекты застройщиков непредвзято, рекомендует только качественное жилье и стремится найти вариант точно по запросу клиента.
Александр Ионов, 29 лет:
А теперь правда:
08
На самом деле у застройщика цена выгоднее. Если у кого-то из застройщиков и есть договоренности с агентствами недвижимости о более низкой цене для клиентов, то их число крайне мало. Большинство представителей рынка недвижимости Тюмени работают по другим правилам. Если риелтор предлагает вам скидки или подарки — стоит задуматься, откуда появились такие преференции, и правда ли, что они реальны. Дело в том, что с 2006 года в нашем городе действовал принцип «единой цены» и стоимость квартир у застройщика и агентств должна была быть одинаковой.
В феврале этого года несколько крупных застройщиков (ГК «ДОМ», ГК «ТИС», «Инко и К») кардинально изменили формат работы с риелторскими компаниями. А с 1 апреля к ним присоединился ГК «Энко». Каждый застройщик предлагает агентствам свой подход, но общая тенденция очевидна — отказ от принципа единой цены.
Рассказываем, как строится теперь ценообразование. Например, у ГК «ТИС». Эта компания открыто указала в прайсах две стоимости квартиры. Первая цена — базовая, и она включает оплату работы риелтора по сопровождению сделки. Вторая цена — для самостоятельных клиентов, и она на 2% ниже, ведь дополнительные услуги клиенту не потребовались. Таким образом, при сделке без помощи риелтора вы получите гарантированную скидку от застройщика, чего точно не смогут обещать агентства недвижимости.
В феврале этого года несколько крупных застройщиков (ГК «ДОМ», ГК «ТИС», «Инко и К») кардинально изменили формат работы с риелторскими компаниями. А с 1 апреля к ним присоединился ГК «Энко». Каждый застройщик предлагает агентствам свой подход, но общая тенденция очевидна — отказ от принципа единой цены.
Рассказываем, как строится теперь ценообразование. Например, у ГК «ТИС». Эта компания открыто указала в прайсах две стоимости квартиры. Первая цена — базовая, и она включает оплату работы риелтора по сопровождению сделки. Вторая цена — для самостоятельных клиентов, и она на 2% ниже, ведь дополнительные услуги клиенту не потребовались. Таким образом, при сделке без помощи риелтора вы получите гарантированную скидку от застройщика, чего точно не смогут обещать агентства недвижимости.
— У риелтора свои договоренности с застройщиками, он поможет купить квартиру дешевле.
Валентина Тукмакова, 48 лет:
А теперь правда:
09
Да, ипотека обычно оформляется с первоначальным взносом, но иногда банки создают программы и без первоначального взноса. В большинстве банков минимальный размер такого взноса составляет 15% от стоимости квартиры. В качестве первоначального взноса могут быть использованы собственные средства или любые государственные сертификаты (для молодых семей, материнский капитал, целевые жилищные займы). Если вы реализуете собственный объект недвижимости, для подтверждения первоначального взноса можно предоставить договор купли-продажи.
Что касается самой ипотеки, то средняя сумма такого кредита на юге Тюменской области в Сбербанке составляет порядка 2 миллионов рублей. Действительно, в большинстве случаев заемщики выбирают «долгие» ипотечные кредиты сроком на 15, 20 и 30 лет. Несмотря на это, многие из них полностью погашают ипотечные займы в среднем в течение пяти-семи лет, тем самым существенно сокращая суммы выплат по процентам. При внесении больших сумм проценты будут уменьшаться, клиент при этом сможет либо снизить размер ежемесячного платежа, либо сократить срок кредитования. Как показывает практика, первое время люди, купившие квартиру, обустраивают свое новое жилье, направляя все свободные ресурсы на ремонт, а после этого спешат выплатить кредит досрочно.
Что касается самой ипотеки, то средняя сумма такого кредита на юге Тюменской области в Сбербанке составляет порядка 2 миллионов рублей. Действительно, в большинстве случаев заемщики выбирают «долгие» ипотечные кредиты сроком на 15, 20 и 30 лет. Несмотря на это, многие из них полностью погашают ипотечные займы в среднем в течение пяти-семи лет, тем самым существенно сокращая суммы выплат по процентам. При внесении больших сумм проценты будут уменьшаться, клиент при этом сможет либо снизить размер ежемесячного платежа, либо сократить срок кредитования. Как показывает практика, первое время люди, купившие квартиру, обустраивают свое новое жилье, направляя все свободные ресурсы на ремонт, а после этого спешат выплатить кредит досрочно.
— Жилье стоит недешево. Всей суммы на такую покупку у меня в данный момент нет, а в жилье потребность есть. Но оформлять жилищный кредит не хочу. К тому же нужно будет внести первоначальный взнос. Считаю, что ипотека — это кабала на всю жизнь
Дмитрий Сенчин, 30 лет:
А теперь правда:
10
Сегодня ипотеку можно получить за несколько часов, причем, не выходя из офиса продаж застройщика. Например, в ГК «ТИС» вам помогут заполнить анкету по форме банка, снимут копии с документов, а затем отправят заявку сразу во все кредитные учреждения, с которыми сотрудничает застройщик. Собрать справки, конечно, заемщику придется заранее, но список требуемого очень короткий: паспорт, справка с места работы и 2-НДФЛ. В некоторых банках ипотеку дают всего по двум документам: паспорту и СНИЛС, либо паспорту и зарплатной карте этого банка.
— Для меня ипотека — сложная и непонятная процедура. Нужно собрать кипу документов, обивать пороги банка, нервно ждать ответа, а в итоге получить отказ. Столько времени и надежд будет потрачено впустую.
Валерий Мазуров, 38 лет:
А теперь правда:
11
Это еще одно опасение потенциальных покупателей жилья в новостройке. Наличный способ расчета зря вызывает столько волнений. У большинства тюменцев закрепилось мнение, что, если квартира приобретается с помощью ипотеки, банк тщательно проверяет застройщика и переводит ему деньги только после регистрации договора. А если покупатель приходит к застройщику со 100% оплатой, у него есть риск лишиться денег.
Но застройщик не вправе брать с вас деньги за квартиру до того, как Росреестр проверит и зарегистрирует ДДУ. Эта обязанность застройщика прописана в законе 214-ФЗ. Мало того, с 1 июля 2018 года закон прямо запрещает застройщикам принимать наличными денежные средства дольщиков. Для расчетов теперь существует аккредитив — счет в банке, на который вы вносите деньги перед регистрацией ДДУ, и с которого застройщик получит деньги только после регистрации договора в Росреестре. Если по какой-то причине договор не зарегистрируется и сделка не состоится, банк вернет вам всю сумму аккредитива.
Но застройщик не вправе брать с вас деньги за квартиру до того, как Росреестр проверит и зарегистрирует ДДУ. Эта обязанность застройщика прописана в законе 214-ФЗ. Мало того, с 1 июля 2018 года закон прямо запрещает застройщикам принимать наличными денежные средства дольщиков. Для расчетов теперь существует аккредитив — счет в банке, на который вы вносите деньги перед регистрацией ДДУ, и с которого застройщик получит деньги только после регистрации договора в Росреестре. Если по какой-то причине договор не зарегистрируется и сделка не состоится, банк вернет вам всю сумму аккредитива.
— Я не представляю, как можно отдать застройщику всю сумму за квартиру наличными. Мне кажется, что оплата наличными небезопасна.
Ксения Гордеева, 35 лет:
А теперь правда:
12
Это очередные домыслы. На страже дольщика стоит всё тот же 214-ФЗ и регистрация ДДУ. После того как дольщик подает документы в МФЦ, договор долевого участия попадает к специалистам Росреестра. Там его проверяют и фиксируют в ЕГРП - Едином государственном реестре прав. Так государство будет знать, что у квартиры есть владелец, и другой ДДУ на этот объект зарегистрировать будет невозможно.
— Не удивлюсь, если двойная продажа квартиры возможна даже у застройщика.
Михаил Семенов, 42 года:
А теперь правда:
13
Теоретические такое возможно, но практически маловероятно. Из-за высокой конкуренции застройщикам самим выгодно максимально благоустроить ЖК, чтобы привлечь покупателей. К тому же на строительном рынке репутация стоит дорого: пообещать двор с футбольным полем и газонами, а вместо этого залить все бетоном можно только один раз. Так что шанс оказаться в «каменных джунглях» у вас невелик. Но, если не хотите рисковать, вполне реально найти новостройку в жилом комплексе с уже сложившейся дворовой территорией.
— Боюсь, что дом построят, но обещанная застройщиком инфраструктура двора так и не появится.
Геннадий Степанов, 34 года:
А теперь правда:
Надеемся, теперь у вас не осталось открытых вопросов на тему покупки квартиры у застройщика. И помните, когда сделка заключается с надежной компанией, вы полностью защищены от любых рисков и финансовых потерь.
