Новые нормы старого закона

Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» дополнился «строительным» параграфом. Двойные продажи, форма возмещения ущерба, документы, дающие основания для рассмотрения претензий в суде – эти и еще многие другие моменты теперь имеют официальное обоснование. Станет ли легче россиянам с непростой, во всех смыслах, долей и огорчат или обрадуют данные изменения застройщиков? Экспертную оценку планируемых изменений дали адвокаты тюменской коллегии адвокатов «ТЕСЛО» Сергей Чернецкий и Юлия Фатхуллина.

И одно из важнейших изменений – упрощение судебной процедуры.

«Важными нововведениями принятого закона является, во-первых, то, что обоснованность требований участников строительства будет рассматриваться в арбитражном суде, вместо существующего на сегодняшний день рассмотрения в судах общей юрисдикции, что обеспечит единое информационное пространство, упростит и ускорит процедуру, – поясняет адвокат Юлия Фатхуллина. – Во-вторых, помимо денежного требования, законопроект предусматривает требование о передаче жилого помещения. На сегодняшний день закон допускает только денежные требования, что нарушает права участников строительства и лишает их возможности быть участниками судебного процесса».

При этом, как поясняет адвокат, закон распространяется и на те дела, производство по которым было возбуждено до даты официального вступления в силу юридического документа. «Исключением являются те дела о банкротстве, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов», – пояснила адвокат.

Список документов, на основании которых дольщик имеет право обратиться в суд, остался тем же, что и ранее. «Следует отметить, что законодатель по этому вопросу не изменил свою позицию, изложенную в проекте закона. В пункте шестом ст. 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» он указал, что арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования даже в таких случаях как заключение договора участия в долевом строительстве; заключение предварительного договора; заключение договора займа; заключение договора купли-продажи жилого помещения; заключение договора простого товарищества; выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения, и иные договоры», – уточнил адвокат Сергей Чернецкий.

Но в данной ситуации, считают адвокаты, правовая коллизия, которая может привести к злоупотреблению со стороны застройщиков, осталась не урегулированной. «С одной стороны, оно направлено на защиту прав участников строительства, поскольку позволяет признавать требования участников строительства по любым договорам, направленным на передачу участнику строительства жилого помещения. С другой стороны, идет в разрез с положениями ФЗ №119 от 17.06.2010 г. «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно последним изменениям, допускается привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов исключительно по договорам долевого участия», – поясняет Чернецкий.

А вот пункт, по которому передача недостроенного объекта и земельного участка в собственность кооператива, созданного дольщиками, является погашением требований участников, адвокаты называют интересным нововведением «Таким образом, законодатель узаконил действующую на практике схему достраивания незавершенных строительством объектов силами участников долевого строительства», – поясняет свое отношение Сергей Чернецкий.

Но помешать достроить своими силами дом могут выявленные «двойные продажи». Этот момент также четко прописан в новом законе. «Закон устанавливает, что передача объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу возможна в случае, если жилых помещений будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства. В случае, если в отношении одной доли выявлено два правообладателя, и ни один из них не отказывается от своего права на долю, то передача объекта незавершенного строительства откладывается до разрешения спора о праве на долю в судебном порядке в рамках дела о банкротстве», – пояснила Юлия Фатхуллина.

Помимо указанных новшеств в новом законе появились еще ряд всевозможных нюансов, которые помогут затащить права дольщиков если и не на момент строительства, то хотя бы в суде. Для застройщиков новый закон тоже своего рода «облегчение доли». В частности, избавит от головной боли, возникающей из-за вопроса, где взять деньги для кредиторов?

«Как правило, у застройщика-банкрота отсутствуют материальные ресурсы для достраивания объекта и ввода его в эксплуатацию. Предусмотренная законом процедура передачи незавершенного строительством объекта участникам строительства является помощью застройщику для восстановления его платежеспособности и возможности восстановить деятельность предприятия. Поэтому уверен, что данный закон в значительной степени облегчает деятельность строительных компаний, находящихся в стадии банкротства», – резюмирует Сергей Чернецкий.

Но несмотря на все положительные моменты, которые несет с собой новый закон, юристы уверены, что вопросы еще возникнут, и решить их возможно только практикой.