Продаем квартиру из-под залога банка

Два года назад вы купили квартиру в ипотеку. В качестве первого взноса вы использовали материнский капитал. Сейчас вы разводитесь и намерены продать совместно приобретенную квартиру – подросшей за это время рыночной стоимости достаточно, чтобы досрочно погасить ипотеку и полностью рассчитаться с банком. Как это сделать, знают наши эксперты.

Директор по управлению регионами банка «ДельтаКредит» Ольга Бажутина:

«Единственная сложность, которая может возникнуть в описанной ситуации – это договоренности бывших супругов о порядке удовлетворения финансовых требований друг друга. Что касается технологии продажи их квартиры, то она проста. В первую очередь необходимо получить разрешение на продажу квартиры из-под залога от банка, поскольку никаких юридически значимых действий без письменного согласия залогодержателя производить нельзя.

После получения разрешения (в котором будут указаны те условия, на которых банк разрешает продать залоговое имущество, например, может взиматься комиссия), вы приступаете к поискам покупателя. Как правило, залогодержатель не ограничивает заемщиков в подборе покупателей, а также в стоимости продаваемой квартиры, – главное, чтобы все обязательства перед банком были погашены.

Что касается самой сделки, то она возможна двумя способами: вся задолженность перед банком гасится до или в день сделки, и на регистрацию в государственный орган подаются документы на одновременное погашение записи об ипотеке и переход права собственности. Либо же квартира продается с обременением, кредит погашается после перехода права собственности, после чего и снимается залог».

Заместитель начальника кредитно-инвестиционного департамента ОАО «Запсибкомбанк» Татьяна Маркова:

«В создавшейся ситуации мы можем предложить заемщику разные варианты решения вопроса. Прежде всего, необходимо учесть, что как бы заемщик ни хотел получить отчуждение от банка на свою квартиру для проведения сделки (а квартира находится в залоге), банк всегда будет страховать себя от ситуации, при которой заемщик продаст квартиру, а с банком не рассчитается.

Стоит отметить, что использованы ли на покупку квартиры средства материанского капитала или собственные сбережения заемщика, в данном случае неважно. Итак, события в данном случае могут развиваться по одному из нижеописанных сценариев.

Предположим, что покупатель уже найден. В данном случае возможны следующие варианты. В случае приобретения жилья за счет кредитных средств банка квартира вторично оформляется в залог (в ипотеку) по новому кредиту покупателя. Для этого надо:

1. получить согласие у первоначального банка на последующую ипотеку;

2. получить кредит, зарегистрировав новую ипотеку;

3. сторонам произвести расчеты по договору купли-продажи, произвести расчет с перовоначальным банком.

Есть вариант, который предлагает конкретно наш банк. Существует новый вид кредита – «Жилищный Лайт», по которому заемщик может взять у банка до полутора миллионов рублей сроком на семь лет, при этом обеспечение по кредиту не требуется. В данном случае, как только стороны рассчитываются по сделке, а продавец с банком, обременение с квартиры снимается.

В случае, если покупатель хочет приобрести жилье, находящееся в залоге у банка, но брать последующий кредит на покупку другого не намерен, банк готов рассмотреть возможность замены собственника имущества после подписания сторонами договора купли-продажи , включив при этом покупателя в состав поручителей. В результате после проведения расчета между сторонами и после полного погашения кредита обременение с квартиры снимается.

В качестве исключительного варианта возможен перевод долга на покупателя, однако при этом банк оставляет за собой право по установлению процентной ставки за пользование кредитом».

Столкнулись с непонятным вопросом? Удачно выкрутились из сложной ситуации? Присылайте свои примеры «на миллион» на электронную почту ssafronova@ig72.ru, и наши эксперты подробно разберут проблему, а возможно, вы и сами станете одним из экспертов.