Наталья Девяткова, вице-президент «Российской гильдии управляющих и девелоперов», генеральный директор ГК «Денова», рассказала об английских трендах в жилой и коммерческой недвижимости и о том, что ждет тюменских застройщиков на «Рождественском саммите».
— Наталья Леонидовна, глядя на график ваших командировок, понимаешь, что у вас крайне насыщенная рабочая жизнь. Совсем недавно вы были в Лондоне, потом сразу Казань. Расскажите, чем вызван такой высокий объем работы?
— Российская гильдия управляющих и девелоперов способствует профессиональному развитию состава своих участников и всей строительной отрасли в стране. Это доказывают и часто проводимые гильдией мероприятия, на которых мы делимся актуальной информацией, обсуждаем проблемы и находим варианты их решения, а также обучаемся. В этом году «Проивент», компания-организатор от РГУД, устроила бизнес-тур в Лондон. А в Казани состоялся традиционный «Рождественский саммит» от РГУД, который будет проведен и у нас в Тюмени 20 декабря.
— Давайте поговорим обо всем подробнее. Расскажите о вашей поездке в Лондон. Сколько времени вы там провели и чем занимались?
— Бизнес-тур длился шесть дней. Тематически он был разделен на две части. Первые три дня были посвящены жилой недвижимости. Вторая часть — коммерческой. В целом программа была очень насыщенной. Надо отдать должное организаторам, все было устроено таким образом, что даже свободное время мы использовали с пользой. Например, в один из дней, который был посвящен редевелопменту, мы обедали в уникальном ресторане German Gymnasium. Он расположен в историческом здании спортивного клуба XIX века. Сейчас он преобразован под новые функции. Мы смогли на деле, в качестве посетителей, проверить то, о чем нам рассказывали. Нам удалось увидеть вживую множество уникальных и известных проектов Лондона, например, One Hyde Park — это самый дорогой жилой комплекс в столице Англии, посетили знаменитые коворкинги WeWork. А еще нам посчастливилось познакомиться и пообщаться с первыми лицами ведущих девелоперских компаний, с основателем и директором Carlisle Design Studio и Talisman Architcture Мэтью Карлайлом и Эндрю Партриджем, партнером RSHP Associate Partner.
— Расскажите об особенностях и жилой недвижимости Лондона, какие тенденции преобладают на данный момент.
— Первое, что мне бросилось в глаза, это четкое разделение по районам. Безусловно, этот фактор должны учитывать местные застройщики. Представьте, человек зарабатывает, скажем, 4000 фунтов стерлингов. Он живет в районе, где все рассчитано на его достаток. Магазины, школы, фитнес залы, больницы. А на соседней улице уже живут люди с другим достатком, которые ходят уже в свои магазины, школы и так далее.
Если говорить про Лондон в целом, то, по большей части, это жилье «эконом+» и «премиум» класса. Во-первых, это связано с политической атмосферой открытости и защищенности, что привлекает состоятельных эмигрантов. Во-вторых, это высокая цена на землю. Этот фактор играет важную роль в жизни Лондона. Представьте, на площади 3 Га может находиться около 300 000 жилых и коммерческих помещений и при этом имеется всего 116 парковочных мест! В России на таких условиях не был бы введен в эксплуатацию ни один микрорайон.
В Лондоне иметь свой автомобиль — это роскошь, поэтому большой упор сделан на развитие велосипедных дорожек и общественного транспорта. Мужчина-велосипедист в деловом костюме с рюкзачком за спиной — это портрет рядового работника офисного сегмента. Хотя, как показала практика, пересадка большинства жителей на общественный транспорт и велосипеды не до конца решила вопрос разгрузки автомобильного трафика. Ведь дороги стали уже на целую полосу, отведенную для велосипедистов, а значит, пропускная способность большегрузного транспорта и автомобилей даже ухудшилась.
Говоря о жилой недвижимости, стоит отметить, что долевое строительство — неизвестный термин для лондонцев. У них совершенно иная система покупки жилья. Сумма всех взносов покупателя и депозит на начало строительства не превышает 20% от стоимости. Это является гарантом сделки, а оставшуюся сумму покупатель отдает, когда дом уже вводится в эксплуатацию.
Еще одной особенностью строительного рынка является то, что 10% построенного жилья девелоперы обязаны отдать в муниципалитет на социальные программы. Представьте, покупая жилье даже в премиальном сегменте, нельзя быть застрахованным от сомнительного соседства.
— Что происходит на рынке коммерческой недвижимости Лондона? Какие тренды присутствуют?
— Классическими бизнес-центрами там никого не удивишь. Сейчас очень активно развивается формат коворкингов, новой формы организации сервисного рабочего пространства. Мы изучили восемь типов коворкингов. В классическом варианте, площадь сдается не по метражу, а по количеству сотрудников. Проще говоря, по головам. Рабочее место подразумевает малую зону «Я» и очень много зоны «МЫ». В среднем, по метражу на человека выходит 2,7 кв.м личного пространства и 5 кв. м общественного. Маленькая площадь рабочего места компенсируется большим количеством сервисных помещений, таких как: кофейни, переговорные комнаты, кабинеты для совещаний. Это позволяет арендаторам узнать о деятельности друг друга и, в дальнейшем, сотрудничать по всевозможным направлениям. У нас в России часто бывает, что компании работающие по-соседству ничего о деятельности друг друга не знают. А одним из плюсов коворкинга, как раз, является налаживание сотрудничества между арендаторами. Управляющие такого бизнес-центра стараются превратить его в своего рода клуб. Раз в месяц арендаторов знакомят друг с другом, и на таких собраниях, как правило, царит атмосфера дружбы и творчества.
В рамках тура мы посетили самый большой коворкинг Лондона WeWork, он зарабатывает на продаже членства в своей сети. Тот, кто к ней присоединяется, получает не только рабочее место, но контакты остальных членов клуба. Как показывает практика, количество совместных проектов между членами такой сети постоянно возрастает.
Еще один вариант коммерческой недвижимости — коливинги. По сути, это те же коворкинги, только еще и с местом для проживания. Пространство коливингов делится на личное и общественное. Из личного — только своя комната и санузел. Общественное пространство, в свою очередь, значительно преобладает. Есть общая кухня, домашний кинотеатр, прачечная, столовая и конференц-залы . Есть и свои правила. Например, в рабочих зонах не принято говорить по телефону, чтобы не отвлекать соседей по офису от работы.
— Есть ли подобная практика в России?
— В России такой формат пока не особо популярен. В Казани открылся большой центр по франшизе Нью-Йоркской компании Alliance Business Center. Правда, там они себя позиционируют как «новое деловое пространство».
Я вот с трудом представляю офисы Газпрома или Роснефти, которые мы регулярно для них открываем, в таком свободном пространстве. Из практики можно сказать, что самый оптимальный вариант — это бизнес-центр, предлагающий и классический, и свободный вариант организации рабочего пространства, а клиент уже сам выберет, какой офис ему больше подходит.
— 1 декабря стартовал первый из Рождественских саммитов от РГУД и прошел он в Казани. Расскажите, пожалуйста, о нем и о вашем в нем участии.
— «Рождественский Саммит» — это традиционно важное мероприятие для управляющих и девелоперов. В качестве вице-президента Российской гильдии управляющих и девелоперов я выступала в пленарной дискуссии и была модератором секции «Коммерческая недвижимость. Обзор на 360 градусов».
Хочется отметить, что Саммит в Казани получился мощнейшим. Во-первых, это большое количество посетителей, порядка 450 человек. Во-вторых, мероприятие проводилось на восьми параллельных площадках. Представьте, какой это объем работы и какое количество спикеров? А ведь большая часть из них — это настоящие звезды отечественного девелопмента и управления.
На Саммите в Казани поднимались самые актуальные темы, можно даже сказать, темы «на злобу дня». Например, реконцепция и редевелопмент. Для России это очень важно, потому что для многих зданий, которые эксплуатируются больше 5–7 лет, реконцепция обязательна. А провести ее, не останавливая работу, — сложная задача.
Ну, и само место, где проходил Саммит, стоит отдельного внимания. «Казань Арена» — это один из стадионов, на котором пройдут крупные спортивные мероприятия 2018 года. Все участники Саммита были заряжены особой спортивной энергией.
— Что ждать от предстоящего «Рождественского Саммита» в Тюмени?
— Наша первоначальная задача — подвести итоги уходящего года. Каждая компания готовит свою стратегию развития, а в этом случае очень полезно брать в расчет общую рыночную ситуацию. Ведь нам нужно четко понимать, что мы имеем, чтобы адаптироваться к текущим реалиям. А впереди наш бизнес ждут большие перемены. О них расскажет один из наших спикеров — это Дмитрий Панов, руководитель жилого комитета «Российской гильдии управляющих и девелоперов». Он входит в рабочую группу к министру строительства Михаилу Меню. Так что, это прекрасная возможность из первых уст узнать, какие изменения в законодательстве ожидаются, и как к ним приспособиться.
Еще в нашем Саммите примут участие два современных архитектора. Это Гирт Калинкевич из Латвии и Никита Маликов из Твери. Они, как раз, подробно расскажут о реконцепции и редевелопменте, как их осуществить качественно и с минимальными затратами.
Как известно, у нас в Тюмени легкий дефицит профессионалов в области недвижимости, и участники прошлых Саммитов выражали желание сделать упор на мастер-классы, что мы и решили осуществить и пригласили именитых спикеров, настоящих гуру в своей профессии. Они расскажут о том, как создать качественный отдел продаж застройщика и как сделать брокеридж и управление объектом менее затратным и более эффективным.
Рабочая группа Саммита находится в постоянном поиске новых «фишек». В этом году мы запустили акцию «Собери свою Рождественскую корзинку». Мы отобрали, на наш взгляд, самых лучших местных производителей сыров, колбас, шоколада. У гостей будет возможность продегустировать или купить эти замечательные продукты. Кроме продовольствия будут демонстрироваться сувениры, книги, инструменты и даже шубы. Думаю, все, кто еще не успел обзавестись подарками и продуктами к новогоднему столу, смогут сделать это на «Рождественском Саммите».
В общем, мы приготовили немало сюрпризов, и все участники мероприятия смогут в этом убедиться. Так что приглашаем всех застройщиков, девелоперов, архитекторов, собственников недвижимости и других, смежных с отраслью структур принять участие в «Рождественском Саммите», который пройдет 20 декабря в ДД «Петр Столыпин». Приходите, будет интересно, полезно и весело!
