Ипотеки у нас нет

Большинство россиян не решаются на приобретение недвижимости в кредит. С 2006 года только пятая часть граждан, теоретически имеющих возможность взять ипотеку, сделали это. Займы на жилье чаще всего берут те, кто уверен, что рассчитается за пять–семь лет.

В июле премьер-министр Владимир Путин уже дважды обращался к российским банкам с призывом снижать ипотечные ставки. «Мы должны стремиться к тому, чтобы ставка по ипотеке у нас была где-то процентов пять-шесть, не больше», – заявил премьер 15 июля в Магнитогорске. Ранее, 8 июля, глава российского правительства на встрече с главой Сбербанка Германом Грефом призвал банк снизить среднюю ставку по ипотечным кредитам до 8% годовых. Банкир отметил, что все будет зависеть от инфляции. И пояснил, что сейчас средняя ставка по ипотеке составляет 11,5–12%, а 8% – это минимальная ставка. Кредитные учреждения стараются привлекать клиентов не только снижением ставок, но и уменьшением первоначального взноса, упрощением процедур, сокращением или отменой комиссии, лояльнее относятся к просрочкам.

Тем не менее, в России при стоимости ипотеки 8,5% годовых стоимость квартиры, купленной в кредит на 10 лет, увеличивается почти в 2,5 раза. В Швейцарии ипотечные кредиты выдаются только под 2,5%, при этом заемщику квартира обходится в 1,3 раза дороже. Ипотека во Франции побила рекорды дешевизны последних 60 лет. Ставки по ипотечным кредитам опустились там до 3,3 процента, сообщает компания Athena Mortgages. По словам экспертов, за столь низкие ставки французам стоит благодарить минимальный государственный долг – самый маленький за последние 200 лет.

Формально, в среднем по России 13,2% работающего населения могут позволить себе приобрести недвижимость на вторичном рынке и почти 28% – на первичном.

Как показало исследование аналитической службы компании «ФинЭкспертиза», чтобы оформить 20-летнюю ипотеку со ставкой по кредиту 12,4% годовых и первоначальным взносом 20%, заемщик должен иметь ежемесячный доход на уровне не менее 30 тысяч рублей в месяц. Хотя доступность ипотеки у нас сильно разнится от региона к региону: житель Москвы должен иметь ежемесячный доход на уровне 70 тысяч рублей, Санкт-Петербурга – 42 тысячи рублей, а, например, Мурманской области – 11,7 тысячи рублей. В итоге ипотека оказывается наиболее доступной в отдаленных уголках страны, где ее, казалось бы, могут позволить себе чуть ли не 50–60% работающих граждан, а в крупных и центральных регионах она становится настоящей роскошью.

Сумма ежемесячных выплат не должна превышать 75% от подтвержденного уровня доходов, так настроены кредитные калькуляторы. Конечно, отмечают аналитики «Финэкспертизы», при заплате даже в 70 тысяч рублей можно тратить 75% зарплаты на ипотечные платежи и на оставшиеся 17 тысяч 500 рублей худо-бедно жить. Но, при зарплате в 20 тысяч рублей, жить придется уже на оставшиеся пять тысяч рублей. Однако, во-первых, часто реальная зарплата больше декларируемой. Во-вторых, семьи часто планируют покупку квартиры таким образом, чтобы расходы по кредиту оплачивались с зарплаты одного члена семьи, а ежедневные бытовые расходы – с зарплаты другого члена семьи.

Согласно данным ЦБ с 2006 года по первый квартал 2011 года, в России, в общей сложности, выдано около один миллион 273 тысячи 500 ипотечных кредитов. То есть, за пять с половиной лет менее одного процента населения России смогли или пожелали взять ипотечный кредит. Если брать в расчет только официально работающее население, то эта цифра составит четыре процента. Согласно исследованию «Финэкспертизы», из 15 регионов – лидеров ипотечного кредитования в 2010 году (данные ЦБ РФ) восемь являются «анти-лидерами» доступности ипотечного кредитования на первичном рынке и шесть – на вторичном.

По всей России относительно благополучным регионом можно считать только Тюменскую область, в регионе высокая доступность воплощена в купленные метры. Расчеты сделаны исходя из стоимости квадратного метра на вторичном рынке жилья в Тюменской области (без автономных округов) в первом квартале 2010 года. При цене одного квадратного метра 46 тысяч 904 рубля стоимость однокомнатной квартиры была два миллиона 17 тысяч рублей, сумма необходимого кредита – один миллион 815 тысяч рублей. При этих условиях аннуитетный платеж составит 17 тысяч 736 рублей, а необходимый доход должен быть равен 24 тысячам 982 рублям. Вывод аналитиков: количество работающих тюменцев способных оплатить ипотеку – 51,3 процента.

Согласно этому же исследованию позволить себе ипотеку на первичном рынке могут 72,4 процента работающих тюменцев. При цене на квадратный метр 41 тысяча 314 рублей, стоимость однокомнатной квартиры около одного миллиона 770 тысяч рублей, сумма необходимого кредита равно одному миллиону 600 тысячам рублей. Аннуитетный платеж – 16 тысяч 504 рублей.

По данным управления Росреестра по Тюменской области за первое полугодие 2011 года, договоров ипотеки зарегистрировано на 79% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года.

Между тем, республика Татарстан, Самарская область, Пермский край и республика Башкортостан являются лидерами ипотечного кредитования вопреки низкой доступности ипотеки для населения. Например, в республике Татарстан действует социальная ипотека, по которой граждане могут купить жилье почти в два раза ниже рыночной стоимости по ставке 7% годовых. При этом программа предусматривает возможность оплаты стоимости жилья собственным трудом и продукцией личного подсобного хозяйства. Если заемщик не справляется с платежами, ему предоставляют ипотечное жилье в наем (то есть на улицу никого не выселят). При этом, если финансовое положение заемщика поправилось, он вправе возобновить процесс выкупа жилья. И это очень наглядно демонстрирует важность региональных программ поддержки жилищного кредитования.

Проведенное исследование иллюстрирует, что рынка ипотеки, в его классическом понимании, у нас не существует, отмечает генеральный директор компании «ФинЭкспертиза» Агван Микаелян. «То, в каком виде данный механизм кредитования сейчас присутствует в России, по существу, нельзя назвать ипотекой, поскольку отсутствует один из важнейших ее критериев: стоимость взятого в кредит на 15–25 лет объекта недвижимости не должна увеличиваться более, чем на 20–40%. А у нас принципиально иная ситуация. Взяв 20-летнюю ипотеку, наш заемщик получает превышение стоимости на 150%. Это, на мой взгляд, основной сдерживающий фактор развития рынка ипотеки», – считает Агван Микаелян.

По его словам, высокая зарплата никак не влияет на повышение доступности ипотеки. Такой кредит в большинстве случаев могут позволить себе только те люди, которые имеют реальную возможность погасить его досрочно. По нашим оценкам, около 70% ипотечных кредитов закрываются досрочно (средний срок жизни кредита пять–семь лет). И это именно те сроки, которые позволяют не превысить те самые 20–40% от первоначальной стоимости недвижимости. «То есть, люди инстинктивно, даже без особых расчетов берут ипотеку, понимая, что в течение четырех–пяти лет они смогут погасить ее досрочно, закрыть ее опережающими темпами. В бессмысленную двадцатилетнюю кабалу входят только те, кто еще не до конца осознал все нюансы своего положения», – констатировал эксперт.

В свою очередь, банкиры советуют уделять больше внимания стоимости квадратных метров, а не размеру процентных ставок. К тому же недорогая ипотека подстегивает покупателей, вслед за спросом растут цены на недвижимость. Пока гражданин ожидает снижения ставки, квартира может вырасти в цене так, что реально заплатить за нее придется больше, начиная от первоначального взноса до размера кредита.

Доступной ипотека станет, когда объемы строительства начнут расти, а экономическая ситуация в стране будет благополучной, банковские ставки – лишь следствие.