«Кризис на рынке недвижимости!», «Не спешите покупать – скоро будет еще дешевле!» – подобными заголовками пестрят сегодня страницы многих изданий. Стремление журналистов к сгущению красок вполне объяснимо: как и любая сильная эмоция, страх продается лучше спокойного, трезвого анализа ситуации. Однако на многих наших сограждан, не слишком искушенных в тонкостях медийных технологий, эти слова производят впечатление: «Цены рухнут? Так, может, стоит еще подождать – глядишь, по весне задешево куплю...».

«Не купят! – уверен мой собеседник. – Уж я-то точно знаю, можете не сомневаться». Так что же будет с тюменской недвижимостью в следующем году? Об этом мы беседуем с человеком, который, пожалуй, лучше всего представляет себе реальное положение дел на рынке. Представляем точку зрения профессионального риелтора: Сергей Яковлевич Сухарев, председатель совета директоров группы компаний «Адвекс».

– Главный вопрос, который волнует всех без исключения: что происходит на рынке тюменской недвижимости?

– То же, что и по всей стране. Это совершенно неизбежный и закономерный процесс, который все равно начался бы – годом раньше или позже, не суть важно. Толчком, безусловно, послужил обвал ипотечного рынка в США – крупнейшего в мире. Но, давайте будем честны перед собой: цены на недвижимость в России росли в последние годы совершенно невероятными темпами. Строить стало очень выгодно и престижно, этим занимались все, кому не лень, и снижение общего уровня профессионализма сыграло свою негативную роль в нынешней ситуации.

Многим казалось, что нет ничего проще: собрать деньги, построить дом и продать его, оправдав все расходы и риски. Сейчас такие компании пошли ко дну первыми, испортив общее мнение о строителях и девелоперах и потянув за собой весь рынок. К сожалению, из-за недобросовестных игроков сегодня страдают и крупные, основательные компании, настроенные на долгосрочные проекты. Негативный опыт обманутых дольщиков переносится на всех застройщиков. И все это регулярно подогревается СМИ, получившими хороший информационный повод. Люди боятся потерять свои деньги и в итоге возникает большой отложенный спрос. Но его все равно нужно будет удовлетворять!

– Отчасти в этом виновато и фактически исчезновение ипотеки...

– Ипотечные сделки занимали в последние годы до 35–40 % рынка, а это очень серьезный показатель. Многие тюменские банки активно работали с ипотечными кредитами, порой опережая своих коллег из других регионов. К сожалению, сегодня этот инструмент почти не действует. Но остались те 60–65 % покупателей, которые вкладывали в недвижимость собственные сбережения, и у них налицо неудовлетворенный спрос, который сам по себе никуда не исчезнет!

– И что они делают?

– В большинстве своем размышляют, заняв выжидательную позицию. И в этом нет ничего удивительного. Вы почитайте, что пишут в газетах: «Цены снизятся на 60–70%!». И хотя никаких расчетов и серьезных аргументов при этом не приводится, люди начинают задумываться: а что, если и вправду подешевеет?

– Вы сомневаетесь в реальности такого сценария?

– Да я просто знаю, что этого не произойдет! Ни застройщики, ни риелторы не в состоянии снизить цены в два раза, я вас уверяю. По крайней мере, те, кто реально собираются достраивать свои объекты, никогда этого не сделают. Во-первых, цены на стройматериалы и энергоносители остались практически неизменными, а плата за электроэнергию, подключение коммуникаций и пр. продолжает расти. Во-вторых, не забывайте, что, если компания работает на основании федерального закона «О долевом строительстве», то дольщик в любой момент может расторгнуть договор и забрать свои деньги. Представляете, что начнется, если граждане, купившие квартиры по высокой цене, увидят, что этот же застройщик продает их дешевле? Да они просто разорят его, забрав свои деньги и купив на них новое жилье!

– А как вы представляете себе дальнейшее развитие событий?

– Не буду скрывать, что ближайшие год-два будут очень тяжелыми – и не только для строителей. По некоторым прогнозам, до половины российских компаний вынуждены будут уйти с рынка. К чему это приведет? Я полагаю, что уже весной 2009 года резко сократится объем предложения на первичном рынке. Большинство строителей законсервировали проекты, находившиеся на стадии котлована, и бросили все силы на пусковые объекты. Именно они сейчас предлагаются по очень привлекательным ценам. Таких выгодных условий для покупки жилья на рынке еще не было и, я думаю, долго еще не будет.

Но здесь у рядовых покупателей скоро появится мощный конкурент в лице государства. Оно уже пообещало строителям выкупить часть готового (или почти готового) жилья для своих нужд. Отсюда возникает закономерный вопрос: что же останется всем остальным? Скорее всего, государство просто «снимет сливки» с рынка, а вот «экономным» и «неторопливым» гражданам придется выбирать из того, что останется, то есть из далеко не лучших предложений невысокой степени готовности. Развитие этой тенденции усугубит уход с рынка значительной части застройщиков, который уже начался.

– Быть может, стоит переждать тяжелые времена, отложив покупку на будущее?

– Вы можете отложить покупку, но куда вы отложите деньги? Отнесете в паевые фонды с их зачастую отрицательной доходностью? Положите в банк, будущее которого крайне туманно? Или, может, спрячете под подушкой, чтобы они таяли от инфляции, которая будет только расти? Реальных инструментов инвестирования почти не осталось, риски везде очень высоки, а доходность минимальна. Между тем недвижимость, как метко выразился один мой коллега, – это самая твердая валюта.

Вы можете мне сказать, что будет с долларом или евро год спустя? А вот за недвижимость я могу ручаться на сто процентов: через год она снова начнет дорожать и быстро «отыграет» сегодняшнее падение. Причем, даже в период спада вы сможете получать хорошую прибыль от сдачи жилья в аренду. Кстати, рынок аренды за последнее время только вырос. Я не вижу сегодня лучшего способа сохранить свои деньги, кроме как вложить их в недвижимость.

– Что ж, в логике вам не откажешь... Но вы рассуждаете сугубо теоретически или все же можете подтвердить свои слова конкретными примерами?

– Я – профессиональный риелтор и каждый день общаюсь с обеими сторонами – как со строителями, так и с покупателями. В базе данных «Адвекса» более семи тысяч предложений. И знаете, что происходит в последнее время? Люди начинают снимать свои заявки на продажу. Они видят, что сроки экспозиции растут и говорят: «Давайте сделаем паузу. Мы лучше подождем». Никто, я подчеркиваю, – никто еще не сказал, что готов снизить цену на 15 – 20 – 30 процентов. Скидки есть и весьма привлекательные, но они не делают погоды на рынке. Я сам в течение восьми месяцев продаю квартиру и, в принципе, заинтересован в ускорении этого процесса. Но, когда мне предложили сбавить цену на 20 процентов при условии немедленного расчета наличными, я ответил отказом. Потому что знаю, что у меня в руках хорошее предложение, которое со временем будет только расти в цене. И, уверяю вас, так рассуждают большинство не только риелторов, но и рядовых граждан, продающих свои квартиры. Покупать нужно сейчас, потому что завтра такого выбора и таких цен уже не будет.

– И последнее: как оценить надежность застройщика? Сегодня этот вопрос особенно актуален...

– В таких случаях я, как специалист, оцениваю совокупность факторов, включая степень готовности объекта, финансовое положение компании и т.д. А рядовым гражданам я бы посоветовал обратить внимание, прежде всего, на предложения крупных застройщиков с хорошей репутацией и большими проектами. Во-первых, такие компании ориентируются на долгосрочное присутствие на рынке, их проекты основаны на объективных расчетах и хорошо организованы. Если компания взялась за строительство целого микрорайона, в ее ресурсах и потенциале можно не сомневаться. Во-вторых, крупные компании государство будет поддерживать в первую очередь, потому что их падение может обрушить весь рынок. Мы, кстати, уже наблюдаем эту политику на примере банковской сферы.

И, знаете, что самое интересное? Я регулярно общаюсь со своими коллегами из США, где происходят подобные процессы. И каждый раз отмечаю, что наши выводы и прогнозы относительно развития ситуации совпадают. А тем, кто ждет новых, фантастических предложений с невероятно низкими ценами, можно только посочувствовать: их сбережения обесцениваются на глазах, а пространство для маневра сокращается. Все-таки чудес на свете не бывает и прогнозами должны заниматься экономисты, а не газетчики...