В минувшую пятницу в тюменском бизнес-центре «Нобель-парк» состоялся круглый стол на одну из наиболее актуальных тем современной жизни – «Креативная экономика и городское развитие». Очень хочется верить, что город, в котором мы живем, можно назвать современным. Тюменцам, к счастью, есть чем гордиться, и естественно, можно и нужно делиться положительным опытом. Прошедшее мероприятие стало ярким тому подтверждением.
Организатором круглого стола выступила компания «Нобель групп» при поддержке некоммерческого партнерства «Гильдия управляющих и девелоперов» (Санкт-Петербург). Открыл мероприятие гость из северной столицы Андрей Анатольев с рассказом о том, как повернуть процесс проектирования лицом к инвестору, учесть его рыночные интересы и соотнести их с требованиям существующей нормативно-правовой базы российского законодательства в строительстве.
Генеральный директор компании Europe 2 East (управление девелоперскими проектами) Анастасия Козлова емко раскрыла тему своего доклада «Комплексное развитие территорий как инструмент для создания добавочной стоимости», опираясь на свой опыт реализованных проектов в компании «Главстрой», где занимала пост директора дирекции девелопмента. Примеры и практика известного федерального девелопера были представлены тюменским коллегам.
Козлова отметила, что комплексное развитие территорий – это всегда создание новых возможностей, а стратегия развития – это фундамент проекта. Никто не умеет точно прогнозировать рынок на 10–15 лет вперед, но стратегическое видение позволит получить добавленную стоимость, задать направление развития, эффективно сфокусировать усилия команды, а значит, получить лучший результат. Цель стратегического видения – сформировать максимальный потенциал проекта, создать эффект синергии и максимальную прибавочную стоимость.
В компании «Главстрой» выделяют четыре этапа работы над комплексным развитием территорий (КОТ): стратегия развития, выделение очередей, кварталов и бизнесов, их детализация, затем – формирование продукта и его реализация. В компании «Главстрой» говорят так: «Продукт равен цене плюс планировка и качество строительства, среда обитания, инфраструктура, услуги и сервис, обслуживание и его стоимость и, конечно, комфорт».
Стратегическое видение включает в себя понимание сути проекта:
что именно планируется создать, для кого;
масштабы и сроки реализации проекта: в каком объеме и когда этот продукт будет востребован;
ответ на вопрос, что этот проект принесет собственнику (инвестору или пользователю);
какие виды продуктов планируется реализовать в проекте и фундаментальное проектирование: мастер-план территории, проект планировки территории и проект межевания территории.
Спикер подчеркнула, что создание прибавочной стоимости опирается на потенциал земельного участка (девелопер видит только землю или намного больше?), четкое видение развития и синергии функций, которые нужно планировать сразу, чтобы не осталось сюрпризов и формирование конкретного продукта со своей концепцией и позиционированием, ведь сегодня все сложнее продавать воздух и риски, быстрее и дороже продается конкретный продукт.
Переходя к мастер-плану, специалист выделила несколько параметров, которые обязательно должны быть учтены. Это гармоничное сочетание и логичное разделение функций и типов застройки, создание щадящей среды, пронизанной зеленью, что позволит сохранить прелесть природы и добавить городу комфорта (создание «зеленого пояса» у каждого квартала) и продуманная на годы вперед коммуникация между кварталами. Сверх стандартного пакета застройщика Анастасия привела примеры интересных решений в благоустройстве, организации движения в жилой зоне и оформления мест общего пользования в подъездах, выполненных в соответствии с концепцией проекта.
Чуть ранее по этому же вопросу с комментарием выступил руководитель проекта «Европейский» Евгений Арапов. «Строить хорошо и строить плохо стоит примерно одинаково, вопрос лишь в том, готов ли девелопер искать новые решения и поставщиков, тратить на это свое время, создавать принципиально новую среду для жизни. На выходе продукта цена для покупателя отличается незначительно, в то время как качество существенно», – отметил эксперт.
Генеральный директор компании «Арт-Фасад» (Санкт-Петербург) Илья Тюкин презентовал участникам круглого стола реализованные проекты архитектурной графики фасадов жилых и сопутствующих зданий. Тюкин пояснил, что стоимость такого фасада обходится дешевле, чем фактурная штукатурка, фасадное остекление или вертикальное озеленение, а прослужит графика столько же. Эстетический эффект и легкость восприятия оптической иллюзии рисунка значительно повышают ценность, экономя стоимость проекта. Благодаря художникам на стенах домов жилого комплекса «Юнтолово» (застройщик – «Главстрой», Санкт-Петербург) появляются вечнозеленый плющ, черепица, воссоздавая эффектность предложенных европейскими архитекторами фасадных решений.
В продолжение беседы Анастасия Козлова рассказала и о другой практике КОТ, когда девелоперу достался участок не в сотни гектаров, а наоборот – маленький, расположенный между территориями других застройщиков. Путь от проекта к комплексному освоению тоже возможен.
Договорившись с соседями-строителями о балансе функций и сегментов (построенный рядом с «люксом» типовой эконом-класс будет дисконтировать оба проекта), совместно решив вопросы комплексного инженерного и транспортного обеспечения, выгоды для каждого проекта на соседствующих территориях будут существенные. Здесь и снижение конкуренции, и увеличение рыночных ниш, и маржинальность. Экономия и оптимизация затрат, снижение зависимости проектов от внешних факторов, и как следствие – добавочная стоимость. Почему это не фантазии? Именно таким образом были реализованы известные во всем мире проекты – преобразование территории Королевских доков в Лондоне и преобразование старого порта в Гамбурге.
Тюмень впечатлила гостей современными условиями для комфортного проживания. А тюменские девелоперы высказали пожелание еще не раз увидеться с Анастасией Козловой, Андреем Анатольевым и Ильей Тюкиным для обмена опытом и реализации совместных проектов, ведь именно молодым и креативным предстоит строить будущую Тюмень.
На правах рекламы.
