Жить или не жить по правилам?

Градостроительную политику в городе решили причесать окончательно. После эпохи анархии в строительной отрасли наступает эра жесткого порядка. Он придет в виде Правил землепользования и застройки. В разгар отпусков – 26 июня – председатель Тюменской городской думы Сергей Медведев подписал постановление №88 «О проведении публичных слушаний по проекту Правил землепользования и застройки города Тюмени». Как сказано в тексте документа, «в целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на территории города Тюмени».

Вернувшиеся из отпусков правообладатели, прочитав проект, содрогнулись. Причем, несколько руководителей достаточно крупных строительных компаний узнали о существовании правил от корреспондента 72.ru. Обычные люди ни о чем не догадываются. А с их молчаливого согласия может быть принят документ, который регламентирует все в строительном деле. И не важно, что ты собираешься строить: квартал или дачный домик в черте города Тюмени.

Маленькая деталь – размещение зон на картах к проекту Правил не совпадают с теми, что утверждены Генеральным планом Тюмени. Нестыковочка вышла. Первая по счету.

Сведущие люди объясняют: «После принятия Генерального плана Тюмень приросла землями, в черте города оказались бывшие районные участки больших объемов и большой инвестиционной привлекательности. Скоро осенние торги, а заявленные в Генеральном плане Правила землепользования и застройки города Тюмени еще не приняты. Вот и приходится 26 июня 2008 года выкладывать на обсуждение проект Правил, чтобы к 30 августу они прошли через необходимую процедуру публичных чтений».

Еще сведущие люди говорят, что разработчик правил – московский институт «Гипрогор» – за основу взял Регламент землепользования города Новосибирска. Прочитавшие проект юристы хватаются за голову, столь много в нем неточных формулировок и положений, противоречащих региональному законодательству и даже просто здравому смыслу.

В беседе с корреспондентом 72.ru руководитель ИА «Дельта-Профит» Федор Колчин прокомментировал документ: «После знакомства с проектом складывается впечатление, что этот документ не прошел юридической экспертизы. Вы не найдете в нем ни одной ссылки на законы и подзаконные акты. Тем не менее, он касается широко круга потенциальных пользователей: специалистов из административных органов, курирующих вопросы градостроительства, профессиональных застройщиков, и физических лиц – жителей города Тюмени, которые планируют улучшить свои жилищные условия путем строительства индивидуального жилого дома. Необходимо учитывать и их интересы.

Проектом правил устанавливаются слишком жесткие, неоправданно жесткие требования. В пункте 5 статьи 57 Правил установлена максимальная площадь участка для строительства усадебного дома в размере 0,15 га. А ведь есть участки, которые приобретены тюменцами в законном порядке площадью больше 15 соток. Другое существенное нововведение – пунктом 5 статьи 57 Правил устанавливается минимальная общая площадь жилого дома в размере 110 квадратных метров. Считаем необходимым исключить данный параметр, либо установить его в размере 70 квадратных метров. О какой программе по доступному жилью может идти речь с такими ограничениями? Есть в Тюмени сложившаяся практика, есть предложения строительных компаний стандартных решений быстровозводимых домов, и это нужно учитывать. Определение всех введенных параметров должно производиться на основе изучения потребительских предпочтений населения и оценки реальных финансовых возможностей жителей Тюмени».

Указанная 57 статья Правил устанавливает градостроительные регламенты для зоны застройки индивидуальными жилыми домами. Честное слово, хочется знать: есть ли хоть один дом в Тюмени, который ему соответствует. Помимо указанных показателей максимальной площади участка и минимальной площади жилого дома, в ней содержатся еще 27 технических характеристик, которым усадьба должна соответствовать. Приведем здесь ряд характерных ограничений. Максимальная высота травяного покрова – 20 см (для сравнения: стандартный английский – пять сантиметров). Минимальные расстояния:

• от дома – три метра;

• от постройки для содержания мелких домашних животных – четыре метра;

• от других построек (бани, гаражи и др.) – 1,5 метра;

• от стволов высокорослых деревьев – два метра;

• от кустарников – один метр.

Отдельным пунктом запрещены крыши из оцинкованного железа (продавцы этого товара, не удивляйтесь потом, что продаж по Тюмени больше не будет!).

Счастливых обладателей домиков в Комарово сейчас живо интересует вопрос: соответствует ли их жилье, возводимое по социальному проекту, одобренному и разрекламированному на федеральном уровне, новым градостроительным регламентам Тюмени?

Заместитель генерального директора по правовым вопросам одной из строительных компаний Оксана Бояринова: «Данные правила гарантируют только использование объектов, хотя согласно действующему российскому законодательству, у правообладателя земельного участка или объекта капитального строительства есть еще права на владение и распоряжение. Норма в данной части умалчивает, и остается только догадываться, как будут трактовать этот пробел исполнительные органы власти».

Возьмем наиболее вероятную ситуацию, у вас есть домик на Городище, ни одному из параметров градостроительного регламента зоны Ж-3 он не соответствует. Согласно пункту 5 статьи 7 Правил вы можете его использовать до скончания дней. Но если вы захотите его продать, перевести в нежилое, или увеличить, надстроив второй этаж, вас ждет большое бюрократическое приключение с непредсказуемым результатом.

Реконструкция указанных в части 5 статьи 7 объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом. Короче, лишние сотки отрезать (до 15 регламентных), достроить до 110 положенных квадратов, баню перенести и собачью будку, пока все 29 параметров не совпадут с регламентом тютелька в тютельку. А теперь подсчитаем, во сколько нам обойдется приведение в порядок. Или дешевле получить разрешение в обход бюрократической вертикали? Цифры, должно быть, сопоставимые.

Но это мелочи по сравнению с масштабами проблем домостроителей-профессионалов. В их случае совокупные объемы потерь могут быть сопоставимы с областным бюджетом на год. Девелоперы всегда в процессе: один объект вводят в эксплуатацию, другой в фундаменте, третий – в проектном бюро, четвертый – участок с обременением. Чтобы на уже выигранном участке начать подготовительные работы, нужно расселять, то есть купить жилье. А статья 7 обязательна для всех. И в той трактовке пункта 5, она лишь декларирует законность на использование объектов.

«Мы должны понимать, что данные Правила значительно сужают права собственника. И устанавливают очень жесткие ограничения. Застройщик несет затраты на расселение, на проектирование, освоение площадки, и вдруг оказывается, что условия конкретного проекта резко ухудшаются. Проект или возводимый объект не соответствуют требованиям этих Правил. Инвестиционная привлекательность снизится значительно», – сетует руководитель компании «Калинов Мост» Наталья Табокова

Заместитель генерального директора ЗАО «Тюменьинвестстрой» Максим Кривцов подсчитал, что при тех требованиях, что содержатся в статье 55 Правил «Градостроительные регламенты зоны застройки многоэтажными жилыми домами», и затратах на освоение участка (с учетом освобождения от прав третьих лиц) стоимость квадратного метра повысится как минимум на 25 тысяч рублей.

Риски из-за невнятного статуса объектов – раз. Два – жесткий регламент по вновь представленному понятию-параметру «максимальный коэффициент соотношения общей площади здания к площади участка», градостроительный регламент по Ж-1 (район многоэтажек) устанавливает предельно допустимый показатель в 1,6, то есть на одном условном гектаре земли, можно построить не более 16 тысяч квадратных метров. Сейчас плотность застройки в Тюмени составляет в среднем 22 тысячи квадратов. Вопрос отдельный – какой, общей или полезной площади. Есть варианты. Еще один вопрос относительно вводимого понятия-параметра: ведь есть уже используемое понятие – плотность застройки, зачем вводить новые?

«Проект Правил предполагает строительство паркингов более чем на 500 мест исключительно в промышленной зоне – как это отразится на застройке микрорайонов, кварталов, которые возводятся в жилых зонах? Вопросы вызывает понятие «точечной застройки», к которой относятся и вставки между домами, и участки до 10 га. Почему-то магазины повседневного спроса должны быть в многоэтажной зоне застройки Ж-1 общей площадью не более 400 квадратных метров, внутри квартала – не более 150 квадратных метров. Крупные ретейлеры, такие, как «Пчелка», «Монетка», рассматривают предложения для размещения торговой точки, если предлагаемая площадь больше 500 квадратных метров, а такие сети, как «Вестер», – вообще от тысячи квадратов. Следуя логике разработчиков Правил, жители новых микрорайонов автоматически лишаются возможности качественного торгового обслуживания», – говорит генеральный директор «НИККА-Центр» Татьяна Бячкова.

Для зоны застройки зоны индивидуального строительства Ж-3 показатель максимальной площади магазина составляет вообще 40 квадратных метров. В Березняках, например, магазинов нормальных не может быть в принципе. Для них норма – деревенский домик с небольшим ассортиментом товара, исключающим крепкие спиртные напитки.

Никто не спорит, Правила нужны. Строительная отрасль давно нуждается в регулировании. Но, в том виде, что они сейчас из себя представляют, они несут не порядок, а шторм. На внесение изменений в проект осталось всего четыре дня. Ознакомиться с полным текстом проекта Правил можно здесь.